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皇后宫项目评估报告
发布者:admin 发布时间:2016-7-27 14:56:07 阅读:916
 
 

 

 

“中华皇后宫历史文化旅游产业”

项目投资风险评估报告

 

 

 

保密须知

本项目报告属商业机密,所有权属“中黄文化发展有限公司”。其所涉及的内容和资料只限于对本项目感兴趣的投资者使用。

本报告不可用作销售报价使用,也不可用作购买时的报价使用。

 

 

 

 

 

 

 

 

项目单位:中黄文化发展有限公司

阅读注意事项

1、目的

本报告由“中黄文化发展有限公司”提供资料,目的在于为有兴趣的投资者和贷款者能对该项目进行综合评审提供决策依据。

2、内容及风险因素

    本报告含有中黄文化发展有限公司的机密信息,本报告的目的仅在于为有兴趣的投资方和资金方进行项目评审提供充分的信息。有兴趣者还应自己进行认真的研究,在充分考虑了对本项目的投资将面临的各种风险的前提下,判断和评价此项目,以做出自己的决定。

3、责任声明

    本报告内容的解释权及版权归中黄文化发展有限公司所有,由中黄文化发展有限公司及其代表来确保本文的原始资料的真实性,由咨询公司来确保本报告内容的科学性和准确性。

4、机密性

    中黄文化发展有限公司”仅为有兴趣的投资者提供本报告。本报告阅读者应接受一切保密协议中的条款和条件。特别是在未经“中黄文化发展有限公司”事先明确同意之前,任何研究、阅读本报告者,都不得对本报告及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其他人,并且应在“中黄文化发展有限公司”要求时,退还本报告,不得保留任何复印件。

5、报告有效期

本报告的有效期自测算数据基准日20160701日起一年内有效。

6、编制依据

本报告的编制依据为项目建设基础数据、可行性研究报告和《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)及国家现行财税政策、会计制度与相关法规。

7、其他方面

该报告不可用做经营报价使用,也不可用作购买时的报价使用。

本报告由中文构成。

本报告文字容错率小于千分之一。

以下未经特别说明,财务数据货币单位均为:人民币万元。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章  序言.................................................................................................................................................................... 6

第二章  项目单位概述................................................................................................................................................ 10

一、项目单位概况.................................................................................................................................................... 10

二、组织管理体制.................................................................................................................................................... 10

三、公司组织管理.................................................................................................................................................... 11

(一)员工激励机制................................................................................................................................................ 11

(二)公司管理理念................................................................................................................................................ 12

(三)公司的组织机构........................................................................................................................................... 13

四、企业生命周期.................................................................................................................................................... 16

(一)企业生命周期概论....................................................................................................................................... 16

(二)企业生命周期的一般情况.......................................................................................................................... 16

(三)判断公司生命周期....................................................................................................................................... 18

五、公司发展战略.................................................................................................................................................... 20

六、公司价值评价.................................................................................................................................................... 21

第三章  项目概述......................................................................................................................................................... 22

一、项目名称............................................................................................................................................................. 22

二、项目单位............................................................................................................................................................. 22

三、项目地址............................................................................................................................................................. 22

四、项目建设背景.................................................................................................................................................... 22

五、项目建设内容及规模....................................................................................................................................... 30

六、项目的建设周期................................................................................................................................................ 31

七、项目建设方案.................................................................................................................................................... 31

八、性质............................................................................................................................................................. 51

九、项目融资策略.................................................................................................................................................... 51

十、项目经济技术指标........................................................................................................................................... 51

第四章  项目投资环境分析........................................................................................................................................ 53

一、投资环境分析意义........................................................................................................................................... 53

二、投资环境评估指标系统的构建原则............................................................................................................. 54

三、政治法律环境.................................................................................................................................................... 55

四、经济环境............................................................................................................................................................. 56

五、项目所在地投资环境分析.............................................................................................................................. 59

六、项目投资环境评价........................................................................................................................................... 70

七、投资环境分析结论........................................................................................................................................... 72

第五章  项目投资建设程序及建议........................................................................................................................... 74

一、公司成立及项目的合法性.............................................................................................................................. 74

二、项目建设政府审批程序................................................................................................................................... 75

三、项目建设用地程序审批................................................................................................................................... 77

四、项目基本建设程序审批................................................................................................................................... 79

五、环境影响评价及审批....................................................................................................................................... 81

第六章  项目行业和市场分析................................................................................................................................... 86

一、项目发展规划分析........................................................................................................................................... 86

二、项目产业政策分析........................................................................................................................................... 87

三、行业准入分析.................................................................................................................................................... 88

行业分析结论.................................................................................................................................................... 91

第七章  项目投资风险评估数据的采集方法......................................................................................................... 93

一、项目数据采集的内容....................................................................................................................................... 93

二、数据采集的程序................................................................................................................................................ 93

三、明确数据采集的方法....................................................................................................................................... 94

第八章  项目投资风险评估报告的假设前提......................................................................................................... 95

一、项目的顺利开展................................................................................................................................................ 95

二、项目的持续经营假设....................................................................................................................................... 95

三、产品市场平稳发展........................................................................................................................................... 95

四、国家经济发展平稳........................................................................................................................................... 96

五、财务假设............................................................................................................................................................. 96

第九章  项目资金投入与退出................................................................................................................................... 98

一、项目资金使用计划........................................................................................................................................... 98

二、项目资金筹措方式........................................................................................................................................... 98

三、项目资金使用控制........................................................................................................................................... 98

四、项目还本付息计划........................................................................................................................................... 99

五、项目财务收益预测........................................................................................................................................... 99

第十章 项目资金管理原则与程序.......................................................................................................................... 101

一、资金管理原则.................................................................................................................................................. 101

二、资金管理程序.................................................................................................................................................. 101

三、重大决策与会议监管程序............................................................................................................................ 120

四、资金管理程序图............................................................................................................................................. 120

第十一章 项目风险分析及防控............................................................................................................................... 121

一、政策风险.......................................................................................................................................................... 121

二、市场风险.......................................................................................................................................................... 122

三、管理风险.......................................................................................................................................................... 122

四、财务风险.......................................................................................................................................................... 123

五、信用风险.......................................................................................................................................................... 124

六、资金风险.......................................................................................................................................................... 125

七、价格风险.......................................................................................................................................................... 125

八、客户风险.......................................................................................................................................................... 126

第十二章 报告结论.................................................................................................................................................... 127

一、报告分析基础.................................................................................................................................................. 127

二、分析结论.......................................................................................................................................................... 128

三、特别事项说明.................................................................................................................................................. 129

附表................................................................................................................................................................................ 130

附件................................................................................................................................................................................ 136


第一章  序言

“高风险带来高收益”是资本市场尤其是风险投资领域奉行的一贯准则,“风险”并不可怕,可怕的是看不到“风险”。投资方最为关心的是如何准确的识别和预测风险,并将风险控制在可以接受的范围内。可以接受的风险管理标准是:必要承受的风险是否与预期收益相匹配。因此精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果,才能针对未来将可能出现的风险做出防范,避免可能带来的经济损失。

《项目投资风险评估报告》在充分认识中国项目特色的基础上,综合国内外成熟的风险分析体系,以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主,以定性分析为辅,更科学、更准确、更客观的识别投资项目投资风险因素,测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素;充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述,缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据;为项目方识别和规避项目风险指明方向;降低项目投融资过程中的风险成本;促进投融资进度。

数据决策的方法,有自身刻板的局限性。但正因为刻板所以才客观。我们一直在努力追求两者的平衡。

因此提请投资方以风险数据决策评价结果为基础,同时关注项目具体情况。

评估流程和方法:

投资行业

风险分析

投资环境

风险分析

投资企业

管理团队

风险分析

投资项目风险综合规避

企业/管理团队风险分析:依本报告基于现阶段数理统计水平和经济学原理水平,充分利用多种权威风险定量模型和结论而做出。旨在识别投资项目风险因素,定量投资项目风险程度。

报告遵行以下原则:

覆盖范围全面性:

全面覆盖了与投资项目风险有关的包括投资环境、所处行业、企业状况、管理团队、投资项目等各方面风险因素。

数据来源权威性:

所有数据均来自《中国统计年鉴》、《中国区域竞争力报告》、世界银行《中国120 个城市竞争力提升报告》、《行业数据库》等权威资料,以及以此为依据调整后的项目基础数据资料。

取数的客观谨慎性:

为了充分揭示风险程度,所有数据我们都遵守会计原理的客观谨慎的原则,在缺乏证据的情况下,我们保守使用风险最大数据。

投资行业风险分析:依据《中国统计年鉴》、《中国区域竞争力报告》、《行业数据库》等权威资料提供的行业数据。通过聚类分析进行行业横向比较排名。

据“中国企业信用评级指南”、“国际投融资项目-企业风险定量”、“财务困境分析模型”等评价标准,对企业和企业家及其管理团队进行风险定量。

项目投资风险评估:采用“布鲁金斯国际投资项目风险定量方法体系”,依据投资环境、所处行业、企业及管理团队风险评价结果,以及行业内企业项目相关统计数据,对投资项目进行分析预测。

机会与挑战并存,市场与风险同在。资本的本质是逐利,投资是实现资本属性的途径。项目具有良好的收益和发展,是投融资双方合作的前提和根本原因,也是双方共同利益所在。投融资双方在项目合作过程中,随着合作的深入进行,如何从实际意义上防范并降低风险,既要保证投资资金安全,又要实现保值、增值,是合作双方关注的重点。因此,尽管从法律上讲,只要是不违反国家禁止性规定的经济行为均是可行的。但在实际项目运作过程中,合作双方都必须对项目投资风险及投资价值有充分的估计和预测。

据此,于201607月,“中黄文化发展有限公司”委托咨询公司对“中华皇后宫历史文化旅游产业项目”编制项目投资风险评估报告。本报告现根据委托方提供的项目文件资料,本着独立、公正、客观、市场化的原则,对项目进行分析预测。

本报告将依据委托方提供的文件资料进行全面的分析论证。委托方应充分理解本报告中所提出的建议,对现存的风险因素及时予以降低、化解;同时注意,投资方对投资风险的控制,通常考虑的是在最坏经营状况下,投资资金能否得到相应保障等事项;对项目可能面临的诸多风险因素,委托方应客观、公正、科学、合情、合理、合法的规避,以增强外方对委托方在资本运作能力、管理能力和经营能力等方面的信心。

总之,项目良好的运作需要合作双方在遵守国家相关法律法规的基础上,友好履行约定的权利和义务,以此实现投融资双方共赢。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第二章  项目单位概述

一、项目单位概况

名称:中黄文化发展有限公司

注册号:91420116MA4KLRRJ87J

法定代表人:卢伟群

住所:武汉市黄陂区前川百秀街30号办公楼六楼

注册资本:壹亿伍仟万元人民币

实收资本:壹亿伍仟万元人民币

公司类型:有限责任公司

成立日期:20160113

营业期限:20160113日至20650112

经营范围:组织文华交流服务,会务服务,展览展示服务,图文设计制作,设计、制作、代理、发布各类广告,舞台艺术造型策划,企业形象策划,摄影服务,服装鞋帽、日用百货、化妆品销售,旅游项目综合开发,旅游景区管理。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动);

登记机关:武汉市黄陂区工商行政管理局

 

二、组织管理体制

通过系统的组织文化分析,公司拟采用企业家核心组织建制的“整体管理体系”,实行“战略制定、业务流程、具体操作”三级分化的管理体制,即组织结构专业化、工作方式标准化、管理制度化、员工职业化。

战略顶点:即公司的核心管理层,负责制定公司的发展方向、总体目标和战略。

中间管理:负责战略顶点和经营核心之间的协调和沟通,将总体目标进一步转化为经营策略,保证沟通渠道的畅通,使正确决策贯彻始终。

经营核心:即日常经营活动和业务操作,负责完成每日每月每年的具体任务。

技术队伍:即公司的技术专职人员,如设计师、工程师、会计师和审计师,在监督公司战略贯彻执行的同时,还要负责为各部门的工作制定运作流程和标准,保证公司的规范经营。

支持人员:如市场调研人员、助理、文秘人员等,负责协助中间管理层的经理及经营核心工作人员完成各项任务指标。

三、公司组织管理

管理是企业的基础,只有严格的管理才能创出企业的高效益。任何一个企业,都具有其独特的优势,但是如果没有一个好的管理,企业的发展将岌岌可危。基于这种考虑,公司组织了高级管理层,并制定了科学合理的各种控制措施,以期待公司高效、积极的不断发展。

(一)员工激励机制

员工的薪酬与业绩相联系。授予管理层一定的自主权,尊重和认可他们的工作业绩,将员工与公司利益联系在一起。

对于新进入公司的员工,在公司工作满一年以上的,每年将据其工作绩效给予一定的物质奖励。

对于高层管理人员,公司将择机为其提供外出培训机会。

提供良好的培训和职业发展机会,是企业留住人才的关键。为此公司拟订了切实可行的员工培训计划及员工奖励和晋升发展的制度。

制定灵活的福利计划,使员工可以根据需要选择最佳福利方案。

建立员工和公司之间良好的沟通机制,通过例会或其它渠道促进员工和公司之间的有效沟通。

(二)公司管理理念

坚持贯彻执行“按劳分配,效率优先,兼顾公平”原则,结合国际现行工资政策,在合理定编、定员,建立健全各岗位的考核标准。通过科学管理人才、有效配置人才和合理利用人才,充分发挥每个员工的潜能和作用。

建立职位规划制度和职位任职资格标准以及内部人才市场与人才流动机制。

建立一个企业人力资源相对稳定、合理流动、适度竞争和末尾淘汰及奖励先进的动态管理机制。

建立目标导向式的绩效考评和管理体系,并建立员工职业生涯规划与管理制度。

建立经常性的员工培训制度,加强员工服务态度、专业知识以及团队合作方面的培训。

运营管理上,以追求企业的可持续发展,提升企业的运营能力为目标;在营销方面,以追求顾客价值为中心,将产品和服务向结合;在组织方面,整合企业内部和外部与经营过程相关的资源,创造和发挥资源杠杆的竞争优势,借助信息技术手段,企业能够跨越内部资源界限,对整个供应链的进行有效组织和管理;在管理方面,深化改革和管理创新,倡导创新精神,激发创新意识、引导创新方向、鼓励创新行为、提升创新能力。

采用信息化管理。公司未来的发展,建立在一个对外部、内部信息收集、处理及时、反馈迅速的信息管理系统。为适应未来发展,公司采取以增加对计算机信息管理系统的投入,提升工作效率。

(三)公司的组织机构

公司实行董事会领导下的总经理负责制,由总经理负责公司的日常经营管理工作,公司设(参考)办公室、市场开发部、规划设计部、工程造价部、质量安全部和物业管理部。

1、管理人员及骨干团队

1)董事会。董事会的主要职责如下:

 1)负责召集股东大会,并向股东大会报告工作情况;

 2)执行董事大会的决议;

 3)决定公司的经营计划和投资方案;

 4)制定公司的年度财务预算方案、决算方案;

 5)制定公司的利润分配方案和弥补亏损的方案;

 6)制定公司增加或减少注册资本的方案;

 7)拟定公司合并、分离、变更公司形式、解散的方案;

 8)决定公司内部的管理机构的设置;

 9)聘任或者解职公司经理(总经理)(以下简称经理),根据经理提名聘任或者解聘公司副经理、财务负责人,决定其报酬事项。

 10)制定公司的基本管理制度。

2)总经理

总经理对董事会负责,执行董事会的各项决议。全权负责组织和领导企业的日常管理工作和生产经营工作。对公司的总体规划负责,制定战略,平衡、协调主管之间的关系,下达每年经营方针,制定和解雇部门经理,在每个财政年度末对董事会报告。

3)副经理

主要负责协助总经理制定公司发展战略规划、经营计划、业务发展计划;将公司内部管理制度化、规范化;制定公司组织结构和管理体系、相关的管理、业务规范和制度;组织、监督公司各项规划和计划的实施;开展企业形象宣传活动;按时提交公司发展现状报告、发展计划报告;指导公司人才队伍的建设工作;协助总经理对公司运作与各职能部门进行管理,协助监督各项管理制度的制定及推行;协助总经理推进公司企业文化的建设工作;完成总经理临时下达的任务。

4)办公室    

制定公司人力发展计划,完善、监督并执行公司各项行政管理工作,及时传达上级指示并贯彻执行。协调公司各部门员工工作关系,完善月度、季度、年度的绩效考核机制并监督实施。按公司有关文件精神对员工进行培训工作,建立考评激励机制通过考核发现并举荐人才。

5)市场开发部

开发部主要负责公司开发项目的项目管理、市场调研策划、项目预结算及设计等四项工作任务。

6)规划设计部

负责与市场部门衔接,完成市场定位到产品定位的深化细化、形成各专业的设计任务书;与工程部门衔接,完成设计图纸的交底,图纸的二次深化,共同办理现场变更洽商,审核设计的实施情况;与成本部门衔接,完成各个设计阶段成本目标的设定和分解,制定重要产品、设备、工程的技术标准和数量,提供给成本部门进行招标文件的编制,并在评标过程中把握技术环节;负责管理各专业的方案到施工图设计单位,完成从考察到委托到过程,管理各有关咨询公司的考察和委托有时需要协助前期部门与规划主管部门和其他专项审批部门进行沟通。

7)工程造价部

负责执行建造工程,密切配合其他部门确保工程保质保量完成。负责抓好安全工程措施,加强安全建造工程的控制、实施、严格执行安全法规。

8)质量安全部

负责贯彻执行国家有关工程技术、安全管理规范标准及公司质量、环境和职业健康安全管理体系文件和相关规章制度。负责对公司所属工程整个施工过程的工程技术、质量和职业健康、安全生产与管理进行全面监督管理等工作。

9)物业管理部

物业管理部门受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供有偿服务的一个综合性部门。

四、企业生命周期       

(一)企业生命周期概论

事物发展都遵循一般的规律,公司也不例外,企业的生命周期就是公司发展遵循的发展规律,而企业的生命周期也左右着公司的发展,一般企业的生命周期图如下:

(二)企业生命周期的一般情况

企业的生命周期分为:创业期、成长期、成熟期和衰退期,一般而言,企业的生命周期变化规律是以12年为周期的长期循环,它由4个不同阶段的小周期组成,每个小周期为3年。该规律适用于各种行业,甚至大部分商业现象。

由于不同的企业存在着不同的生命周期,不同的生命周期体现不同的变化特征。尽管它们有共同的规律,但在4个不同周期阶段变化各异,各自的发展轨迹也不同。这些不同的变化特征归纳为如下三种变化:

1、普通型

周期运行顺序:上升期(3年)→ 高峰期(3年)→平稳期(3年)→ 低潮期(3年)。

普通型变化最为常见,60%左右的企业属于这种变化。它的4个小周期的运行相对比较稳定,没有大起大落。属于普通型变化的企业,即使经营业绩平平,但只要在低潮期不出现大的投资失误,一般都能比较顺利地通过4个小周期的循环。

2、起落型

周期运行顺序:上升期(3年)→ 高峰期(3年)→低潮期(3年)→平稳期(3年)。

这类变化企业的比例约占20%。它的运行轨迹在周期转换过程中突发剧变,直接从高峰落入低谷。处于这个周期阶段的企业,经营者一般都会被眼前的辉煌所迷惑,错误估计形势,拼命扩大投资规模,殊不知这种投资决策的失误,结果导致前功尽弃,甚至企业倒闭。

3、晦暗型

周期运行顺序:下落期(3年)→低潮期(3年)→高峰期(3年)→平稳期(3年)。

这类变化的企业与上述两类变化相比,运转周期中减少一个上升期,多出一个下落期。这就表明在124个小周期的循环中,这类企业可供发展的机会少了3年,而不景气的阶段多出3年。这类企业的比例约占20%

(三)判断公司生命周期

由于公司所属行业符合企业生命周期发展的普通型发展规律的轨迹,再结合企业生命生命力要素共同判断公司的所处的生命周期阶段。

一般对于企业发展过程中有四个主要的动力因素即PAEI。其含义如下:

P:指公司发展目标;一个企业的P动力因素很强就是有很强的发展目标,极强的贯彻力,整个公司行动至上;

A:指公司规范和制度管理;一个企业的A动力因素很强就表现为企业的员工习惯于依照一定的步骤与程序来做事。整个企业都呈现出一种规规矩矩的状态,工作讲求方法,习惯于制定一定的标准,企业都主动遵循公司的规章制度,所有的共同规范都是由大家讨论决定的;

E:指公司的创新和学习动力;一个企业的E动力因素很强就表现为企业重视构思新点子、发展新产品、开拓新市场、开办新事业、学习新事物和采用新方法,调整公司产品结构和促进管理优化;

I:指公司的整合力量;一个企业的I动力因素很强就表现为企业各种系统和跨部门的配合,经常开展维系关系的活动。

项目

范围

公司情况

P

目标动力

长期目标:公司长期致力于成为行业内的龙头企业,制定行业规范和标准,引领行业发展;

短期目标:以高效优质的专业技能和先进的设计、服务理念成为行业高品质的象征和典范。

公司长期与短期目标明确,P动力因素较强。

A

制度管理动力

随着企业的发展和管理的不断完善,现已拥有一支素质高、技术能力强的管理人员队伍,具有科学合理的经营机制和健全的企业规章制度。企业内部实行以目标管理为中心的管理制度,建立健全了财力人力资源、行政事务、工程监督及开发管理体系。

公司的管理制度很完善,制度管理动力较强。

E

创新和学习动力

企业高度重视人才培养及吸纳,倡导开拓创新,创建了活力四溢的企业文化,不断提升企业核心竞争力,为员工发挥才智与潜能创造了最佳环境和氛围。

公司的创新和学习动力因素较强。

I

整合动力

整合动力主要指部门间的紧密的、有机的配合,目前公司的管理制度健全,已建立起企业整体有机的连动的管理体系,公司也重视部门间建设,但仍需要时间建立起一批中层管理人员,使其部门间的合作达到紧密状态,真正达到分工明确,责权清晰,由公司高管制定发展目标,中层起到公司脊梁的作用。

公司的I动力因素较强。

根据以上对公司动力因素的分析可以列出下表:

项目

动力因素

P

A

E

I

公司动力因素

按照企业生命周期理论中的动力因素的表现可以判断公司处于生命周期的成长期阶段,再结合生命周期的普通型规律:上升期(3年)→ 高峰期(3年)→平稳期(3年)→ 低潮期(3年),按照生命周期的普通型规律处于上升期阶段。

中黄文化发展有限公司正处于企业生命周期的上升期阶段。

五、公司发展战略

公司应针对不同的企业生命周期采取不同的战略,从而使企业的总体战略更具前瞻性、目标性和可操作性。依照企业偏离战略起点的程度,可将企业的总体战略划分为如下三种:发展型、稳定型和紧缩型。

发展型战略,又称进攻型战略。使企业在现有的战略基础水平上向更高一级的目标发展,该战略宜选择在企业生命周期变化阶段的上升期和高峰期,时间为6年。

稳定型战略,又称防御型战略。使企业在战略期内所期望达到的经营状况基本保持在战略起点的范围和水平。宜选择在企业生命周期变化阶段的平稳期实施该战略,时间为3年。

紧缩型战略,又称退却型战略。它是指企业从现有的战略基础水平往后收缩和撤退,且偏离战略起点较大的战略。采取紧缩型战略宜选择在企业生命周期变化阶段的低潮期,时间为3年。

根据中黄文化发展有限公司所处的生命周期阶段,选择使用发展型战略。

六、公司价值评价

按照企业生命周期理论,中黄文化发展有限公司处于生命周期的成长期阶段,公司发展战略为企业发展制定积极的发展规划,依据公司价值走向判断,中黄文化发展有限公司将会有良好的发展趋势

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第三章  项目概述

一、项目名称

中华皇后宫历史文化旅游产业项目

二、项目单位

中黄文化发展有限公司

三、项目地址

项目位于武汉市黄陂区

四、项目建设背景

随着居民收入、闲暇时间的增多,生活节奏的加快,以及竞争的日益激烈,人们渴望多样化的旅游,尤其希望能在大自然的环境中放松自己。

2014年,我国城乡居民收入继续增加。全年全国居民人均可支配收入20167元,比上年增长10.1%,扣除价格因素,实际增长8.0%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入28844元,比上年增长9.0%,扣除价格因素,实际增长6.8%;城镇居民人均可支配收入中位数为26635元,增长10.3%。农村居民人均可支配收入10489元,比上年增长11.2%,扣除价格因素,实际增长9.2%;农村居民人均可支配收入中位数为9497元,增长12.7%。全年农村居民人均纯收入为9892元。全国居民人均消费支出14491元,比上年增长9.6%,扣除价格因素,实际增长7.5%

图表 12011-2014年全国城市人均收入及增长率

图表 22011-2014年全国农村人均收入及增长率

根据世界旅游业发展的规律,当人均收入达到1000美元时,国内旅游就会兴旺起来;当人均收入达到10002000美元后,度假旅游市场会逐步形成。20005000美元之间是属于一个过渡时期,会出现服务消费的快速增长。2020年,中国将成为世界最大旅游目的地,旅游市场拓展空间巨大。国家越富有,休闲时间就越多,经济综合实力就会得到增强。而生态旅游观光将会变成推动经济发展的重要力量,使消费成为重要的生产动力。

文化旅游观光是现代旅游业发展的一个趋势,有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展,人们收入水平的迅速提高。在解决温饱之后,人们对吃穿以外的生活追求日益增多,日趋多样,这是观光旅游业发展的主要基础。与此同时,双休日的实行,为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看,追求亲近自然方式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中,这样的景点场所显得相对匮乏,这就为景区快速发展提供了广阔的发展市场。

(二)中国皇后文化引发世界女性文化共鸣

1、中国后妃文化概述

“后”字的原义曾是国主,君主。古代的后王实际指的是天子、嗣后,天子的配偶才称为后。《礼记•曲礼下》说:“天子之妃曰后。”“妃”字的古音读“配”,其本义即指配偶。班固在《白虎通•嫁娶》篇中说:“天子之妃谓之后何?后,君也。天下尊之,故谓之后。”所谓天下尊之,尊后妃的实质,是尊天子,而不是尊后妃。郑玄注《礼记》曰:“后之言,后言,在夫之后也。”一切唯天子之命是命,这就是后妃生活的本质。埋葬秦始皇时,就有数千未有产子的后妃被活埋,后妃的命运可见一斑。

中国古代后妃体制也称女官制度或内职制度,是母权制社会转变为父权制社会以后,妇女地位日益低下的一种产物,是实现“男主外,女主内”的社会角色分工的一种重要方式。

中国封建社会长期处于一种家国同构,甚至家大于国的状态,考察中国的家庭,特别是中国家庭的女性,在中国女性文化中占有重要的一页。而皇帝庞大的家庭正是中国一夫多妻制家庭的典型,在皇族宗法与封建“女教”的重重压迫下,皇帝众多的妻妾形成一个极威极悲的特殊的女性群。后妃这一特殊的女性群,就整体而言,似乎是一个色艺绝伦、具有嘉行懿德的群体,她们中的许多人被奉为女性的楷模、社会的圭臬。但是,当我们拉开皇苑后宫的帷幕,就不难看出,这些生活在温柔乡中的女性有太多的缺憾、痛苦与追寻。她们置身于高官重权之中,争宠争权构建成一个无休止的角逐场,“士无贤肖,入朝见嫉;女无美恶,入宫见妒。”在残酷的角逐中,无数的后妃被无情地逐入冷宫,甚至走向墓家,但她们都决不中止自己的拼搏,她们以女人特有的方式,哪怕是非常凶残非常不合情理的方式,不屈不挠地表现自己存在的特殊价值。

2、展现中国皇后文化的意义

后宫作为寄生于封建统治权力的顶峰——帝王周围的一个女性群体,她们对封建的影响不可低估。不了解皇后,也就不可能全面、系统地了解中国封建社会。

帝王身边的女人,安享着荣华富贵,接受众人的膜拜,又可以光宗耀祖、护佑自己的家族,因此是古代女性社会地位的象征。可是,后宫这个地方也是战场,这里虽然没有刀光剑影,却经常掀起血雨腥风。

创建中华皇后宫,集中展现中华五千年以来历朝历代的皇后风采,皆在以史料为依据,客观真实地再现皇后功过是非的历史,如实地反映古代封建社会宫廷后宫制度与后宫人们的生活。依托文化,引领旅游,带动相关综合产业共同发展。

以史为鉴,以人为镜。再现皇后历史文化,让人们学习、借鉴历史,是实现中华民族伟大复兴中国梦的明智抉择。

3、中国皇后文化与世界女性文化的共鸣

中国古代皇后作为封建统治权力顶峰的帝王周围的女性群体,具有不可低估的社会影响力,是古代女性社会地位的象征。见证中国皇后文化,就是见证了我国封建社会的女性文化发展历史,见证了封建社会女性地位的成长史诗,见证了封建社会女性的智慧与拼搏、反抗与斗争的血泪史。中国皇后文化,是中国古代女性思想内涵汇聚成的鸿篇巨制。

而无论在古代还是在当今社会,女性都会被打上时代的烙印,这是历史所赋予女性的独特之处,也是在历史的长河中女性魅力所在,构成源源不断的女性文化。中国皇后文化作为女性文化的一部分,将以她独特的时代魅力,引起中国以及世界女性的共鸣,吸引世界各地的女性来此进行探寻、思考,在学习和了解女性文化历史的过程中增加历史荣誉感和自信心。

(三)与当地女性历史文化契合

20141128日,黄陂木兰文化生态旅游区被国家旅游局批准为国家5A级旅游景区,成为继黄鹤楼、东湖风景区后武汉第35A级景区。这标志着黄陂旅游正式迈入5A时代,成功跻身中国旅游业第一方阵。

中华皇后宫历史文化旅游项目选址武汉黄陂,正好与当地女性历史文化相融合。黄陂区是武汉的北方门户,武汉之根、木兰故里、理学之源、红色之区、汉口之窗、商贸之都。每年一度的“中国武汉木兰旅游文化节”使木兰文化的影响力不断扩大,2014年度黄陂区旅游人次超过1200万,黄陂区委、区政府正着力打造文化旅游强区的品牌。依托木兰品牌,打造女性文化高地,黄陂是一处难得的历史文化契合之地。

(四)女性旅游产业是旅游经济空白点

本项目以女性主题作为依托,创建中华皇后宫,集中展现中华五千年以来的皇宫女性文化,依托文化、引领旅游,带动相关综合产业共同发展。

女性文化是人类社会共同的生命主题。一方面,在人类社会发展进程中,伟大女性对推动人类文明进步的巨大贡献是值得我们永远歌颂和纪念的。另一方面,21世纪,女性经济已成为全球经济的增长点以及重要的产业组成部分。推出一个研究、弘扬、提升女性文化的一个世界性的平台,无疑是一个兼具社会效益和经济效益的胜举。但是,目前国内虽有零星小规模的女性公园,或偶而举办的女性文化活动外,女性文化旅游基本上属于没有开发的“处女地”。建设一个上规模的、权威的、集中的女性文化园区,塑造独具特色的女性文化的旅游品牌,因此将会具有极大的市场前景。

(五)项目的建设将填补我国乃至世界宫廷历史文化旅游开发的一项空白

“中华皇后宫历史文化旅游产业项目”,是由东方国际旅游资源研究会众多专家、学者历时十年,潜心研发的历史文化旅游三大主题综合项目之一。

中华皇后宫项目是将中华民族五千年历史长河中,甄选具有代表性的578位皇后,铸造成青铜、或用其他材质刻画神态各异、大小不同的仿古逼真肖像,按时间顺序分别安放在历朝历代不同建筑风格的人文景区之中,大理石肖像基座上撰写每位皇后的生平简介及历史上的功过是非。肖像区依山而布局,参差不齐、错落有致。从上古到清末,五千年的时空为“一带”,历朝历代为“多节点”,形成上下五千年的宫廷女性历史文化画卷。让中华民族文化的灵魂,用旅游的形式展现在世人面前。景区内不仅有大祭坛、小拜台,而且还建设楼、台、亭、榭、碑、坊、廊、牌、甬、道及水系景观,并配套有博物馆、唐(汉)代宫廷音乐厅、冷宫洞、天牢、人工湖、人工瀑布群和古代典型风格构筑物等园中园景观。

景区周边增设宾馆酒店、商业街区及旅游度假养老产业园区,近处与会展中心相得益彰,形成旅游、观光、休闲、度假、养老、交流、会务、商贸、展销、祭典、参拜一条龙的文化旅游产业综合功能体系,再造一个融吉尼斯世界纪录为一体的新型人文景区,填补目前我国乃至世界宫廷历史文化旅游开发的一项空白。

(六)项目的建设是武汉市社会养老保障体系的重要补充

截止2014年底,武汉市户籍总人口827.31万,其中60周岁以上人口达到156.01万,占总人口的18.86%65周岁以上老龄人口首次突破百万大关,为102.26万,占总人口的12.36%,老龄化程度远远超过国际标准7%

根据武汉老龄办的研究预测,接下来的5年,武汉还会迎来老龄人口增长高峰期,每年或将递增10万人左右。到2020年底时,60周岁以上老龄人口将突破200万人,占总人口的25%,武汉将跨入重度老龄化城市行列。

老年人的生活质量是社会和谐程度的标准之一。老龄人口的不断增加,财富积累,支付能力的不断增强,对养老产业的需求日益增加。与此对应的是,目前养老设施供应严重不足,根据武汉养老服务产业协会筹备工作人员介绍,武汉现有各类养老服务设施782处,养老床位总数5.8万张。每千名老人不足40张床位,缺口较大。

武汉养老产业在2010年开始起步。20104月,武汉市蔡甸区政府与合众人寿签订100亿元的合众人寿健康社区项目,总建筑面积160万平方米左右,项目建成后可容纳老人上万人。但总体看来,武汉养老服务业正处于起步阶段,部分老年人最基本的养老需求还未得到满足。

因此,以养老度假中心发展产业化养老是武汉市社会养老保障体系的重要补充,也是改善老年人居住环境的重大战略选择。强化以养老度假中心发展产业化养老,是提高老年人生活质量,加强社会主义精神文明建设的现实需要。提高老年人生活质量,让老年人享受舒适安全、高质量的养老休闲度假服务,是国家对养老事业提出的新要求。完善的产业化养老应该包括衣食住行、医疗保健、学习教育、健身娱乐、情感慰藉、法律咨询、生活援助、参与社会等职能,而不是单一的养老。要满足和改善老年人对物质生活的非凡要求,更要不断满足和丰富老年人对精神文化生活的需要。为老年人提供全方位的服务,在养老过程中体现出鲜明的人文性和道义性,是社会文明进步的重要标志。这不仅有利于社会养老事业的发展和完善,还有利于形成积极的社会风尚,使老人在一种积极、活跃的精神状态中安度晚年。

五、项目建设内容及规模

项目主要建设中华皇后宫主体建筑群、地下停车场、星级酒店、休闲度假养老功能服务区和景区交通系统。

1、中华皇后宫主体建筑群

1)皇后博物馆:占地面积6700㎡,建筑面积三层共5800㎡。

2)亭、榭、牌、坊、廊、桥、碑,共计五十个点。

3)景区内仿古建筑群30座。

4578尊皇后肖像(青铜、石材大小不一)。

5)人工瀑布群、人工湖、冷宫洞等景点。

6)景区门前商业街占地80亩,建筑面积(共两层)100000平米(仿古建筑)。

7)景区内公共设施,如售票大厅、广场等。

8)水系、绿化、照明、道路及其他服务设施。

2、地下停车场

地下停车场分两块,每个停车场应为2000个停车位,每个停车场35000平米,共两个。

3、酒店

星级酒店和五星级酒店,分别占地109亩,建筑面积5.44万㎡(地上4层,地下1层)。

4、休闲度假养老功能服务区

该板块主要建设约190幢仿古(明清风格,平均每幢建筑面积约380平米)养老别墅及相应配套设施,另建设医院、国际女姓书画创作基地及疗养康复中心各一处。

5、交通系统

16米宽机动车道路,共14050米长;

25米宽机动车道路,共12050米长;

32米宽盘山环路,共24850米长;

4)景区步行台阶(5米宽,30处),共4030米长。

六、项目的建设周期

项目分两期建设。第一期建设期为1.5年,第二期建设期为3年。

七、项目建设方案

 (一)规划设计

1、规划设计理念

整个景区犹如一顶巨大的凤冠,起伏的山峦和蜿蜒的园路犹如凤冠上华贵的翠云和升腾奔跃的金龙,其它建筑和构筑物,犹如凤冠上无数的珍珠,将整个凤冠装饰的珠光宝气雍容华贵展现,尽显古代皇后母仪天下的高贵身份。

 

图表 47:景区规划设计理念

2、规划特色

本项目规划除整体布局和设计风格的优美与独特之外,皇后文化旅游开发也是不同于所有一般旅游项目的根本所在。中华皇后宫景区建成后,即向中共中央宣传部申报,请求批准设立:“全国历史文化教育体验基地”;向国家教育部申报,请求批准设立:“全国青少年历史文化爱国主义教育基地”;向全国妇联会申报设立:“全国妇女历史文化教育体验基地”。

从文化和风格上有以下四个特色:

1)中华五千年皇后在此相聚,将成为华夏儿女寻根圣地

中华皇后宫项目是将中华民族五千年历史长河中,甄选具有代表性的578位皇后,铸造成青铜、或用其他材质刻画神态各异、大小不同的仿古逼真肖像,每尊半身高1.2米,基座1.5米,大理石底座,周边汉白玉扶栏,正面九级台阶及小型祭奠台,并以苍松翠柏簇拥,形态各异、大小不同的肖像将华夏五千年历史融会其中,展现一幅生动形象的鲜活历史画卷。

2)提供了五千年连续的华夏文明展示平台,使全球华人找到炎黄子孙的归属感

分主祭坛和分拜台,可以接纳大型群体的同期祭拜、各类国际文化活动、观摩教学等文化传播行为,更好地促进国人乃至全球华人了解中华历史变迁,正确、客观地对中华历史进行全面的解读。

3)五千年华夏主要历史时期的宫庭建筑风格相聚一堂,放眼世界绝无仅有

仿古皇家宫殿样式,并在其基础上进行各朝代风格建筑搭建,形成一幅中华历史5000年的宏图画卷;将其文化性、实用性、景观性、可持续发展性融合为一体。

4)五千年华夏历史长河中的皇后们在这里接受后人集中客观评述,以史为鉴激发民族自信

以整体规划建筑为载体,各类建筑群为参照,皇后肖像为引导,在其基座撰刻每位皇后的生平简介、历史功过评述。以更真实、客观的角度从帝王其身看待整个中华历史的发展。

 

 

 

 

 

图表 3:项目规划特色

(二)项目定位

项目目标定位:打造中国女性历史文化高地、国际旅游休闲度假胜地和国际生态运动度假养老目的地。

(三)主要建筑内容

后宫作为寄生于封建统治权力的顶峰---帝王周围的一个女性群体,她们对封建的影响不可低估。不了解皇后,也就不可能全面、系统地了解中国封建社会。

帝王身边的女人,安享着荣华富贵,接受众人的膜拜,又可以光宗耀祖、护佑自己的家族,因此是古代女性社会地位的象征。可是,后宫这个地方也是战场,这里虽然没有刀光剑影,却经常掀起血雨腥风。

创建中华皇后宫,集中展现中华五千年以来历朝历代的皇后风采,皆在以史料为依据,客观真实地再现皇后功过是非的历史,如实地反映古代封建社会宫廷后宫制度与后宫人们的生活。依托文化、引领旅游,带动相关综合产业共同发展。

以史为鉴,以人为镜。再现皇后历史文化,让人们学习、借鉴历史,是实现中华民族伟大复兴中国梦的明智抉择。

图表 4:皇后宫景区及附属配套平面布置

1、皇后宫景区

“中华皇后宫”历史文化综合产业项目中最主要的就是景区部分。该景区以中国历史文化为载体,以历朝历代有代表性的皇后肖像群为焦点,以皇家宫廷文化为主线,以一脉传承的“凤”文化精神穿越五千年时空。让神秘、神奇、神圣、久远的宫廷皇家历史文化发展为现代化旅游生产力,供全世界热爱中华文明历史的游人观瞻,再现中华民族的伟大精神面貌,开创世界宫廷历史文化旅游先河,填补目前我国历史文化旅游产业的一项空白,为实现中华民族伟大复兴的中国梦做出应有贡献!

整个景区占地6000亩,主要为山坡地(约80%)。皇后宫景区依山而建、参差不齐、错落有致。从晚清至上古时代,跨越五千年的历史,沿着一条主干道前进,突出历史上的主要朝代,重点突出展示历史上对中华民族发展起关键作用的皇后。同时配合各个朝代不同的建筑风格,融楼、台、亭、榭、碑、牌、坊、廊及水系为一体,整个景区按朝代先后安放578位皇后肖像,每个朝代都有简明概要的牌楼或石碑,且每个朝代都是景区的一个文化旅游节点。

同时,景区内不只让游人观瞻皇后母仪天下之威风和统领后宫的尊荣,更有腥风血雨的“天牢”和“冷宫洞”黑暗凄惨场景(山洞内为蜡像实景)。

整个景区各处均有与游人互动的场所,如:朝廷天下选美互动、宫廷乐曲演奏互动、宫廷礼仪表演互动、游人与身着古装皇帝皇后影视拍摄互动等。

景区将再现中华五千年宫廷历史,为游人解读华夏文明发展的历史长卷,让游人体验与皇后零距离互动的尊贵之乐,让所有不同文化层次、不同民族、不同肤色的中外游人留下刻骨铭心的印象。

1)博物馆

位于景区主大门内侧,为景区首个主体建筑物,仿明清风格,共四层,总建筑面积5800平方米。一层为大型会议中心,可容纳800-1000人与会;二层为艺术家活动中心,是国家级书、画大师(特别是女性大师)创作、交流、展示展览作品的场所;三、四层为宫廷历史文物展示区,可免费供游人参观,让游人从历史史料方面了解宫廷女性文化。

2)朝代景观贯连大道

该大道为景区贯连五千年历朝历代的主干道,蜿蜒曲折、桥涵洞相兼,贯穿整个景区。主干道左右开辟支道,用于连接每个朝代的景点。主干道为双向两车道宽并兼容上下人行通道,道路两旁五步一景、十步一个亮点,配套服务设施有引导标识、公厕、休息台、咨询处等。

主干道全长约6公里。

3)人工瀑布群

建设人工瀑布群,从中选择几处设立“太子洞”,“娘娘洞”等景点。

图表 6:皇后宫景点示意

4)金凤湖

在景区较低处修建人工湖,名为“金凤湖”,增加景区灵气和神秘感。湖内水下安装大型龙形灯光设备,如遇游人高峰期或特定游客到来之际,人工控制使湖水下面的金凤凰舞动起来。

5)唐(汉)代宫廷音乐厅

该音乐厅建筑面积为500平方米,主要进行宫廷乐曲歌舞表演,有身着古装的乐队、舞队定时演出,是游人欣赏宫廷乐曲歌舞及互动娱乐的场所。

6)“天牢”景点

“天牢”景点为一处四合院,高墙院内展现古代朝廷将太子、重臣、前朝天子打入天牢的悲惨景象,人物及场景由蜡像制作而成。

图表 7:皇后宫景点示意

7)肖像群景点

共有578尊皇后青铜半身胸像,高1.2米,分朝代安放在1.5米高大理石基座上,基座正面撰刻各位皇后生平简介及功过是非,背面及两侧可由姓氏宗亲、知名人士、企业名人题词或题字。周边为甬道及台阶,苍松翠柏加以簇拥,重点皇后肖像可加高加大,也可安放在室内、亭台上。各朝代均有牌楼式及碑石类简介铭文,且大多由现代著名书法家撰写,丰富景点文化艺术内涵。每个朝代按不同的建筑风格(以本朝代为准)建设台、榭、亭、碑、牌等,点缀各个肖像景区。景区最高处(依山头而建)修建上古时代的皇后巨型肖像群,每尊高数十米或上百米,十里开外亦可看到巨型肖像。

肖像景点共分30多个,各景点占地大小、肖像多少依朝代和皇后人数多少而定,原则上是突出重点朝代,着重表现有历史影响力的皇后,展示历朝有特点的建筑群体。

肖像景点为景区的建设重点。

8)“冷宫洞”景点

“冷宫洞”坐落在一个人工开挖的大型山洞,山洞全长250米,宽度平均6米,高度5米,里面真实再现古代宫廷皇后、妃子被打入冷宫的场景。该景点采用蜡像及实景布置,并配备现代声光电技术打造出一个个凄惨、血腥、逼真的恐怖场景。该场景另收门票,未成年及年老体弱者不得入内。

 

 

 

 

 

 

 

 

图表 8:皇后宫景点示意

9)广场商业区

广场、商业区占地450亩左右,共分四个功能区。

a.广场

广场是以“凤”文化为主题的人流、物流集散场所广场,景区内突发紧急情况也可作为避险场所。

b.商业街区

共建四条商业街区,分别为汉、唐、宋、明、清五个街区,一条街一个历史,一条街一种文化,一条街一类产品,着重突显女性文化用品展示,供游人吃喝玩乐、购物、休息。五条商业街区与广场融为一体,与景区正门遥相呼应。

c.地下停车场

全国目前所有景区尚无地下停车场,景区门前多为停车场,不仅大煞风景,而且影响整个景区的交通安全,如遇突发性天灾人祸或遇到恐怖袭击,那将是不可想象的灾乱事件。

建设4000辆泊车位的地下停车场不仅美观了景区,同时也解决了景区停车难的问题,节约了大片占地面积(广场地下停车场)。

图表 9:广场商业区示意

10)皇后宫景区路面铺装

 

 

 

 

图表 10:皇后宫景区路面示意

11)皇后宫景区植物配置

图表 11:皇后宫景区植物配置示意

2、国际休闲度假养老区

该园区占地总面积约7800亩(约80%为山林),用地性质为低密度建设用地。建设仿古别墅群(仿明清时代建筑结构),提供单户、联户、成片等度假式生态运动养老服务,并配合生态高效观光农业,引进韩国农业及蔬果种植技术,在韩国技术人员指导下,养老人员亲力亲为参与种植劳动,分享高科技农业生产的快乐,且产品全部由韩国公司收购直销韩国。

图表 12:国际休闲度假养老区平面布置

该项目融置业、农业、产业、生态运动养老为一体,为国际上目前生态运动养老最新理念,深受港、澳、台及东南亚华人的青睐,同时也是我国未来大中城市养老的一大发展趋势。

养老园区内生态建设园林化、观光农业科学化、老年公寓产权社会化、园区管理智能化、休闲度假养老自主化。园区内不仅有医院,疗养康复中心,国家级书画创作基地等休闲、度假、养老方面综合配套的服务功能,而且专门建立一所国际老年妇女垂钓中心,占地面积在100亩左右。

图表 13:国际休闲度假养老区示意

国际休闲度假养老别墅拟建数十幢,平均每幢约380平米(大中小户型相结合),养老园区里面建设综合性现代养老机构。

该园区可新增养老床位1500余张,以生态运动养老为主线,以参与高效农业劳动为手段,以休闲度假健身为目的,打造一个国际性的现代休闲度假、生态运动养老综合体,与皇后宫景区遥相呼应,让入住园区的人们与皇后相依。

 

 

 

图表 14:养老别墅示意

1)书画院

图表 15:书画院示意

2)国际休闲度假养老区

图表 16:国际休闲度假养老区示意

3)国际老年妇女垂钓中心

图表 17:国际老年妇女垂钓中心示意

3、五星级酒店

本区位于世界妇女论坛总部基地东北侧,以中式坡屋顶为设计元素的酒店主体建筑,为五星级酒店,起名“皇后大酒店”。

主要用于接待国际游客、高级参访团、定期不定期组织国际性活动,如国际皇家文化研讨、国际女性文化研讨、女性用品文化交流与祭祖文化展示等。

将全力组织国内及国际大型文化活动,使景区淡季不淡,旺季更旺。

图表 18:旅游及会展接待(五星级酒店)示意

(四)公辅工程方案

1、供电

本项目所需的主要能源为电,本项目由当地电力公司供电。照明电源由配电室引出专线以树干向建筑物及景观配电,各建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或附近建筑物内的照明配电箱控制,照明配电电压采用380/220V三相四线制,灯头电压采用220V,局部照明和检修用灯的灯头电压采用36V安全电压。

区域内电力充足,供电设施建设能满足项目景点对电力的需求,重要供电设施采用双回路供电,保障供电不间断。一般电线埋入地下,避免空中视觉污染。

2、给排水

1)给水

a、生产、生活给水

本项目所在地用水由景区范围内现有水厂提供,可充分满足项目需求。

b、消防给水

根据《建筑设计防火规范》中有关规定,消防按同一时间区域内火灾处数为1处考虑。消防给水系统包括低压消防给水系统和稳高压消防给水系统。

低压消防给水与生产给水管网合并,管道设计在满足水消防同时又能满足生产用水要求,管道系统压力大于0.3MPa,消防水量40L/S,火灾延续供水时间按2小时考虑。

2)排水

本项目不产生对环境有害的废水,排水系统采用分流制,排水及污水处理设施完备,具有与接待规模相适宜的处理能力,处理后的水质满足GB/T18920GB/T18921的要求。

3)给排水管道

管道的防冻、防腐、延长管道寿命和减少管道热损是一个亟待解决的重要课题。本项目给排水管道在室外明敷,应采取防冻、保温措施。工程水管结构由水管外层、内水管及保温材料层组成,聚氨酯保温材料层设置在水管外层和内水管之间。本项目管道可以克服较长距离输送水源时,现有水管不能满足保暖需要的缺陷,能确保水源在输送过程中水温基本保持不变。

3、通讯设施

通讯设施与接待规模相匹配,能满足项目建设及运营展对通讯的要求。有国内、国际直拨电话、传真及互联网服务,移动信号全面覆盖,公共场所配备公用电话及互联网端口,公用通讯设施服务标志醒目。

4、交通系统

交通导向设计说明:规划范围内共分为步行道和机动车道两种交通导向,与市政道路相连。其中:

步行道分为:一级步行道和二级步行道。

机动车道分为:7米宽主干道和5米宽次干道,其中景区外部车辆只能在收费大门外行驶,收费大门内只准园内工作车辆行驶,或紧急救护等车辆通行。

图表 19::交通导向分析图

                                                                            

八、项目性质

本项目为新建项目。

九、项目融资策略

      投:100000万元

  资:50000万元

合作期限:5

合作利率:12%

十、项目经济技术指标

20160701日为计算基准日来判断项目价值,采用收益法来判断项目价值,即预期归属于投资者的净利润的净现值,财务计算期10年(含建设期),折现率取10%

项目价值=未来净收益现值

根据项目预期收益表计算得:

             预期收益现值=197691.60万元

根据分析与测算,在所有假设条件全部实现、落实建议并且在符合估计的正常经营情况下该项目有较高的增值潜力,该项目有较好的投资前景。经测算该项目税后静态投资回收期2.76年;税后动态投资回收期为3.65年。

根据分析与测算,在所有假设条件全部实现,落实建议并且在符合估计的正常经营情况下该项目有较高的增值潜力,该项目有较好的投资前景。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第四章  项目投资环境分析

一、投资环境分析意义

投资环境指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、治安、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上,投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供给、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势等这些有利或不利的条件与因素,涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境是一个国家和区域吸引外资的强大“磁场”。

因此,自从世界各国从20世纪60年代开始利用各种指标对其投资环境的优劣和吸引投资者的力度进行评估、监测以来,采用评估指标及评估方法进行投资环境评审已经成为世界各国和区域吸引资金流入、促进经济社会持续发展的重要手段。

建国以来,中国经济社会取得了巨大的进展。尤其是改革开放以后,经济发展速度之快,成就之高,有目共睹。进入新世纪,中国政治稳定,经济持续增长,通货膨胀率较低,货币坚挺,外债结构合理,国际收支平衡有余,进口类关税不断降低,投资环境不断改善,国家实施的西部大开发战略,更进一步促使投资环境的改善,中国可望成为世界各国投资者青睐的比较理想的投资场所。

二、投资环境评估指标系统的构建原则

对一个区域的投资环境进行评估分析,指标选择与指标系统的构建非常重要,它直接关系到研究结论的科学性、客观性、准确性与可靠性,关系到能否为决策部门提供一个量化的、具有可操作性的依据。考虑到我国的国情及各个地区的区情,根据目前国内外投资理论与影响我国及各个地区投资的因素,按照系统论的思想,为了便于支撑投资评估研究方法,并科学、客观、公正、全面地反映区域投资环境的状况和衡量区域投资环境质量优劣及水平的高低,在研究、选取和构建评估指标系统时,遵循和贯彻以下原则:

1、全面性

投资环境系统是由多因素构成的多层次的组织系统,同时又受到系统内外众多因素的影响和制约。

2、简洁性

如前所述,选择投资环境指标系统遵循全面性的原则,但这并不是说选择指标时必须面面俱到、重复、繁琐。

3、科学性

投资环境系统中的每一个指标都具有确定的、科学的深刻内涵。指标系统的建立应该根据投资环境本身及经济社会发展的内在联系,依据投资环境评价理论和统计指标系统建立的科学理论和原则,选择含义准确、便于理解、易于合成计算及分析的具体、可靠和实用的指标,以客观、公正、全面、科学地反映区域投资环境的本质和规律性。

4、系统性

投资环境系统是一个由具有一定结构和功能的要素构成的有机整体。

5、可比性

指标系统的构建应该通过借鉴和吸取国内外的研究经验和成果,便于国内各个地区对比,又能经过适当的调整而方便国际比较,同时又可以进行动态对比。

6、可操作性

投资环境系统评估指标应该具有实用性和可行性,指标数据的选择、获得、计算或换算,必须立足于现有统计年鉴或文献资料,至少容易获得、计算或换算,并采取国际认可或国内通行的统计口径,指标的含义必须十分明确,便于有效地进行定量的分析和评估。

三、政治法律环境

随着市场经济的不断完善,中国法制环境不断得到改善。不断完善法律体系,为投资者提供了稳定的、可预见的投资软环境。加入WTO以来,国务院近30个部门,根据WTO有关规则和中国改革开放的需要,清理和修订了近3000部法律法规和部门规章,其中废止800多件,涉及贸易、投资、知识产权等各方面,已经建立起完善、公开、透明的外商投资法律体系,为投资者提供了稳定的、可预见的投资软环境。法律、法规作为中国意志的强制表现,对于规范市场与经济活动主体的行为有着直接作用。表现为维护公平竞争,维护消费者利益,维护社会最大利益三个方面。

四、经济环境

国内经济走势总的特点是:长期向好的趋势没有改变,我国仍处于工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化深入发展阶段,“五化”相互促进,发展空间还很大。

工业化是我国全面建设小康社会最基本的物质技术条件和基础。工业化过程可分为两大阶段:第一阶段是工业化初步发展,工业比重超过农业;第二阶段是工业化深度发展,农业比重进一步下降,工业比重也下降,服务业比重超过工业。从我国三次产业增加值占国内生产总值的比重变化看,我国工业化发展总体上尚处于中期阶段,实现工业化仍是我国现代化进程中的历史性任务。“十二五”时期,我国要加快推进工业化,提高工业化的水平和质量,改造提升制造业,培育和发展战略性新兴产业,发展结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系,坚持走中国特色新型工业化道路。

信息化是一场新的科技革命。信息技术的广泛应用已成为促进经济社会发展的重要手段。我国呈现出以信息化带动工业化,以工业化促进信息化、信息化和工业化融合发展的后发优势,引发了生产方式变革,推动了经济发展方式转变,为我国在高起点上推进工业化提供了重要技术支撑。“十二五”时期,我国要全面提高信息化水平,推进经济社会各领域信息化,进一步推动信息化与工业化深度融合,建设信息中国。

城镇化是工业化和信息化的重要载体,是扩大内需特别是扩大消费需求的最大潜力所在。“十二五”时期,我国要积极稳妥推进城镇化,不断提高城镇化的水平和质量,增强城镇综合承载能力,预防和治理“城市病”。2014年,我国城镇人口将首次超过乡村人口。对于一个有13亿多人口的大国来说,这将是一个历史性重大变化。

市场化是推动我国经济社会发展的重要体制机制保障。改革开放以来,我国成功实现了从高度集中的计划经济体制到充满活力的社会主义市场经济体制的伟大历史转折。市场机制的引入及其在资源配置中所发挥的基础性作用,提高了资源配置效率,有力地推动了经济快速增长。“十二五”时期,我国将进一步改革攻坚,完善社会主义市场经济体制,坚持和完善社会主义初级阶段基本经济制度,在重要领域和关键环节取得改革的突破性进展,为科学发展提供有力保障。

国际化是推动我国经济社会发展的重要外部条件。目前,我国已形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局,有力地推动着经济社会快速发展。“十二五”时期,我国将实行更加积极主动的对外开放战略,不断提高对外开放水平,继续稳定和拓展外需,加快转变外贸发展方式,拓展新的开放领域和空间,坚持“走出去”和“引进来”相结合,利用外资和对外投资并重,培育参与国际经济技术合作与竞争的新优势。

除了这些长期向好趋势,当前我国经济发展还有一系列有利条件。

从需求面看,我国市场潜力巨大。“十一五”时期,我国人均国内生产总值从1700美元提高到4000美元。对于地域辽阔、拥有13亿多人口的我国来说,今后人均收入水平的提高将提供广阔的内需市场,有力拉动我国需求结构及产业结构升级。

从供给面看,我国资金供给充裕,科技和教育水平整体提升,劳动力素质提高,基础设施日益完善。在资金供给方面,我国拥有不断增强的财政实力、较为宽裕的信贷资金和较为充足的外汇储备,为推动经济发展方式转变和经济结构调整、促进城乡统筹和区域协调发展、实现基本公共服务均等化、保障和改善民生提供了坚实的财力和资金保障。在科技和教育方面,我国自主创新水平不断提高,科技实力显著提升。在前沿技术研究领域,我国取得众多突破,部分成果达到国际领先水平。在基础设施方面,我国交通运输告别了过去国民经济发展“瓶颈”的历史,成为经济社会发展的重要支撑和先导。“十二五”时期将进一步统筹各种运输方式发展,基本建成国家快速铁路网和高速公路网,构建网络设施衔接完善、技术装备先进适用、交通服务安全高效的综合交通运输体系。

从政策面看,党和政府宏观调控与应对重大挑战的能力明显增强,社会大局保持稳定。“十一五”时期,我国在保持经济平稳较快发展方面积累了弥足珍贵的经验,从宏观调控方面看主要有:必须坚持科学发展,加快经济发展方式转变;必须坚持政府调控与市场机制有机结合,在充分发挥市场配置资源基础性作用的同时,注重发挥我国社会主义制度的优势;必须坚持统筹国际国内两个大局,把扩大内需作为长期战略方针,同时实行互利共赢的开放战略;必须坚持把改革开放作为推动经济社会发展的根本动力;必须坚持发展经济与改善民生相统一,让全体人民共享改革发展成果;必须坚持发挥中央和地方两个积极性,形成强大合力。同时,党和政府强调加强和创新社会管理,维护社会稳定、促进社会和谐,为全面建设小康社会奠定坚实基础。

国内经济走势总体上有利于我国发展,但我国发展中不平衡、不协调、不可持续的问题依然较多。主要是:在群众利益方面,收入分配差距较大,物价上涨预期较强,房价涨幅居高不下,“城市病”日趋凸显;在经济发展方面,经济增长的资源环境约束强化,投资与消费关系失衡仍然存在,城乡和区域发展还不协调;在体制机制方面,制约科学发展的体制机制障碍依然较多,科技创新能力总体上还不强。

中国的投资环境也得到了明显的改善,其中既有包括通信、能源、交通运输、市政设施在内的“硬环境”的根本改变,也有伴随着中国加入世界贸易组织,加快市场化进程,完善法律体系等“软环境”上的改善,中国吸引外资每年增速达15%,连续数年雄踞发展中国家首位。是什么造就了这样的发展奇迹呢?这一切都要归功于我国投资环境的优势上,可以看到中国的投资环境无论从自然、经济、政治、法律、社会、文化环境,都在日趋良好。

五、项目所在地投资环境分析

武汉,简称,别称江城,是湖北省省会、副省级市国家区域中心城市华中)。

武汉地处江汉平原东部,是中国中部地区的中心城市,全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽

武汉市现辖13个城区,3国家级开发区,境内江河纵横、湖港交织,上百座大小山峦,166个湖泊座落其间,水域面积占全市总面积的四分之一,构成了极具特色的滨江滨湖水域生态环境。武汉因其独特的地理位置,成为中国内陆最大的水陆空综合交通枢纽,是承东启西、接南转北的国家地理中心,有九省通衢之称。

武汉是国家历史文化名城,有3500多年的建城史。清末洋务运动,刺激了武汉近代工业兴起和经济发展,使武汉成为近代中国重要的经济中心而蜚声中外。作为中国民主革命发祥地,武汉在武昌起义后几度成为中国的政治中心。民国时期汉口高度繁荣,经济贸易驾乎津门,直逼沪上,被誉为东方芝加哥20世纪早期,武汉三镇曾为仅次于上海的全国第二大城市。如今的武汉,正以建设国家中心城市,复兴大武汉为己任,重新迈向国际化大都市

武汉是中国重要的科研教育基地。截至2015年,在汉高等院校98所;其中普通高校和本科院校数仅次于北京,居中国第二;教育部直属全国重点大学数量居全国第三; 在校大学生研究生总数107.26万人,居全国第一。

2019年,第七届世界军人运动会将在武汉举行。

(一)行政区划

截至2014年底,武汉市有13个辖区,其中江岸区江汉区硚口区汉阳区武昌区洪山区青山区7个为中心城区,东西湖区蔡甸区江夏区黄陂区新洲区汉南区6个为新城区。下辖108个街道办事处,21个镇,15个乡,群众组织3140个,其中社区居民委员会1107个,村民委员会2033个。

(二)地理环境

武汉地处长江中下游平原江汉平原东部,位于东经113°41′-115°05′、北纬29°58′-31°22′之间,最东端位于新洲区徐古镇将军山村,最西端位于蔡甸区侏儒街国光村,最南端位于江夏区湖泗街道均堡村,最北端位于黄陂区蔡店街道李冲村

截至2014年末,武汉全境面积8494.41平方公里,为湖北省面积的4.6%;市域周长977.28公里,7个中心城区面积863平方公里,建成区面积552.61平方公里。

1、地貌

武汉地势为东高西低,南高北低,中间被长江、汉江呈Y字型切割成三块。武汉城区南部分布有近东西走向的条带状丘陵,四周分布有比较密集的树枝状冲沟,境内大小近百个湖泊星罗棋布,形成了水系发育、山水交融的复杂地形。最高点高程150米左右,最低陆地高程约18米。

2、气候

武汉属亚热带季风性湿润气候区,具有雨量充沛、日照充足、四季分明,夏高温、降水集中,冬季稍凉湿润等特点。

一年中,1月平均气温最低,为3.07月平均气温最高,为29.3,夏季长达135天;春秋两季各约60天。初夏梅雨季节雨量较集中,年降水量为1205毫米。武汉活动积温在50005300之间,年无霜期达240天。

3、水文

武汉江河纵横、湖港交织,长江、汉水交汇于市境中央,且接纳南北支流入汇,众多大小湖泊镶嵌在大江两侧,形成湖沼水网。

截至2015年,武汉有大小湖泊166个,被称为百湖之市,在正常水位时,湖泊水面面积803.17平方公里,居中国城市首位。汤逊湖是中国最大的城中湖(面积达47.6平方公里),面积33.9平方公里的东湖在中心城区退居第二,梁子湖是中国生态保护最好的两个内陆湖泊之一。

(三)自然资源

1、水资源

武汉是全世界水资源最丰富的城市之一,水域面积占全市面积的近1/4,全境水域面积2217.6平方公里,覆盖率26.10%,人均占有地表水11.4万平方米,境内5公里以上河流165条,水面面积471.31平方公里。武汉市共有水域面积2205.06平方公里,占该市总面积的25.79%,水域面积占比居中国大城市之首。

2、湿地资源

武汉湿地资源居全球内陆城市前三位。截至2010年,武汉市湿地面积3358.35平方公里,占全市国土面积的39.54%,其中天然湿地面积1561.86平方公里,人工湿地面积1796.49平方公里,享有湿地之城的美誉。

3、生物资源

截至2015年,武汉市有畜禽、水生、药用、毛皮羽用、害虫天敌、国家保护动物等动物资源。畜禽动物主要有猪、牛、鸡等10余种、70多个品种。鱼类资源有11目、22科、88种,主要经济鱼类有草、青、鲢等20余种。水禽有雁、鹳、鹈等8目、14科、54种。白鹳是国家一类保护的珍贵稀有水禽。特种经济水生物有白鳍豚、江豚、鳖等。白鳍豚是国家一类保护动物,江豚属国家二类保护动物。在野生动物资源中,毛皮兽类很少,主要是药用动物、农林害虫等。武汉市粮食作物共240多个品种;经济作物,共50种;鱼类资源,共111188种,水生动物,共有81445种。

4、矿产资源

截至2015年底,武汉市现已发现38种矿藏,其中已探明储量的矿种有24种(不含地下水),占全省已探明储量矿种的30.38%。累计探明储量96125.65万吨,保有矿产储量79829.75万吨。非金属矿产资源中膨润土、冶金白云岩、玻璃石英砂岩的储量居全省首位,石膏的储量规模居全省的第三位。全市已探明储量的矿产地数384处,其中大型矿产地有4处、中型矿产地有10处、小型矿产地有43处、矿点327处。

(四)人口民族

1、人口

截至2015年末,武汉市常住人口1060.77万人,比上年增加26.97万人。户籍人口829.27万人,增加1.96万人。其中,农业人口267.68万人,减少0.37万人;非农业人口561.59万人,增加2.33万人。人口自然增长率7.04‰,其中,人口出生率12.87‰,人口死亡率5.83‰。人口净迁移率-1.78‰

2、民族

武汉是一个多民族散杂而居的城市。据2000年第五次人口普查资料,全市共有50个民族,其中少数民族49个,共5.42万人,占全市总人口的0.7%。少数民族中,回族人口最多(2万多人),其次是土家族1万多人);2000人以上的其他民族有4个,即满族壮族蒙古族苗族100人以上的民族有12个,即侗族瑶族朝鲜族畲族白族土族布依族彝族黎族维吾尔族藏族锡伯族。全市13个区均有少数民族居住,其中,洪山区人数最多(1.43万人),汉南区最少(119人)。

(五)交通

1、公路

截至2014年末,武汉市公路通车里程14520.49公里。其中,等级公路14240.69公里。在等级公路中,高速公路633.50公里;公路路网密度180.85公里/百平方公里。

2、铁路

武汉是中国高铁客运专线网的重要枢纽,是中国四大铁路枢纽、六大铁路客运中心、四大机车检修基地之一,是京广高铁沪汉蓉高速铁路两条国家级高速铁路大动脉的交汇地。武汉的铁路客运量于2013年首次超越北京、广州,达到1.2亿人次,居大中华区第一,成为中国铁路运输的最大中转站。

3、航空

武汉天河国际机场1995415日启用,是中国中部地区第一门户机场、首个4F级机场。截至2015年末,武汉拥有民用航线近300条。其中,国际航线38条;国内航线240余条。通达国内城市和地区92个,通航境外国家和地区22个。天河机场2015年旅客吞吐量1894.2万人;货邮吞吐量15.50万吨。 可直飞巴黎旧金山芝加哥墨尔本莫斯科黄金海岸大阪首尔新加坡曼谷吉隆坡胡志明市38个国际城市;法航、胜安航空、亚洲航空、中华航空等32家航空公司经营武汉航线。武汉天河国际机场也是国家公共航空运输体系确定的中国八大区域性枢纽机场之一,距市中心(武汉长江大桥)26公里。

4、航运

武汉是中国内河的重要港口,是长江中游航运中心,交通部定点的水铁联运主枢纽港。武汉还是中国内河通往沿海、近洋最大的启运港和到达港,武汉至上海洋山港江海直达航线是长江中上游地区首条通江达海的优质航线,阳逻港是国内首个也是唯一一个试行启运港退税政策的长江沿线港口。2010年,武汉新港吞吐量突破1亿吨大关,成为长江中上游首个亿吨大港。此外,武汉还是在长江流域和澜沧江以西(含澜沧江)区域内行使水行政主管职能的派出机构长江水利委员会的总部所在地,是中国内陆最大的船舶生产基地。武汉航运交易所是继上海、重庆、广州后,成立的中国第四个航交所

截至2015年,武汉轮渡的历史长达106年,有38码头48艘机动船舶,往来于三镇间的轮渡线路达18条。5条线路为公交轮渡航线。轮渡鼎盛期年客运量达1.6亿人次,最高日载客量达30万人次。

(六)经济

1、综述

2015年,武汉市地区生产总值(GDP10905.60亿元,居中国大陆城市第八位,按可比价格计算,比上年增长8.8%。其中,第一产业增加值359.81亿元,增长4.8%;第二产业增加值4981.54亿元,增长8.2%;第三产业增加值5564.25亿元,增长9.6%。人均生产总值104132 元,增长6.8%十二五时期,全市地区生产总值累计44792.37 亿元,是十一五时期的2.2倍;年均增长10.4%,低于十一五时期平均增速4.3个百分点,其中第一产业、第二产业和第三产业年均分别增长4.6%11.6%9.8%。三次产业结构由上年的3.5:47.549.0调整为3.3:45.751.0。第三产业占比提高2个百分点。

2、第一产业

2015年完成农业总产值620.28亿元,比上年增长4.8%。其中,种植业359.16亿元,增长5.2%;林业9.95亿元,增长11.7%;牧业135.27亿元,增长1.2%;渔业91.81亿元,增长5.0%;农林牧渔服务业24.09亿元,增长19.3%。粮食种植面积214.76千公顷,比上年减少1.57千公顷。棉花种植面积12.52千公顷,减少8.70千公顷。油料种植面积86.90千公顷,减少0.86千公顷。蔬菜种植面积174.07千公顷,增加4.99千公顷。粮食产量127.00万吨,比上年减少0.1%。棉花1.65万吨,下降19.4%。油料18.33万吨,下降1.2 %。蔬菜742.30万吨,增长4.2%。生猪出栏304.04万头,下降2.2 %。家禽出笼5247.40万只,下降4.6%。禽蛋产量22.92万吨,增长4.0%。牛奶产量9.04万吨,增长13.7%。水产品产量52.46万吨,增长3.8%。乡村休闲游综合收入58.2亿元,比上年增长13.5%。赏花游接待游客2537.8万人次,增长8.5%

3、第二产业

武汉是中国重要的工业基地,拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系

2015年实现工业增加值4081.91亿元,增长8.4%。其中,规模以上工业增加值增长8.5%。规模以上工业总产值增长6.8%。其中,制造业增长8.3%,电力、热力、燃气及水生产和供应业增长1.7%。年末规模以上工业企业2411户。产值过100亿元的企业17户,过10亿元的企业121户。在11大工业行业中,5个行业产值超千亿元,分别是汽车及零部件、电子信息制造、装备制造、食品烟草和能源及环保业。

2015年末具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业1232户。建筑业增加值906.98亿元,比上年增长7.1%。建筑业总产值6016.26亿元,增长3.0%十二五时期,建筑业增加值年均增长9.6%,低于十一五时期平均增速2个百分点。

4、第三产业

武汉共有武商集团中商集团中百集团(前三者成立武商联)、汉商集团四家纯商业上市公司,1992年上市的武商集团是中国最早上市的商业企业。2012年,中百集团、武商集团、中商集团分别位列中国零售企业第182047位。中百仓储武商量贩、中商平价、中百便民超市4家连锁超市跻身中国快速消费品连锁50强,同济堂药房、马应龙大药房2家药店入围中国药店销售30强。武汉有达标百货店11家,金鼎百货6家,仅次于广州,居中国第二。武汉广场曾创造了中国零售单体经济效益十连冠的中国零售业记录。武汉也是国际独立零售商联盟IGA)中国区总部所在地。

武汉是中国首批沿江对外开放城市之一,是外商投资中部的首选城市,在武汉所有外商投资中,港资比重最大。武汉是法国在华投资额最高的城市,占法国在华全部投资的三分之一。截至2012年底,境外世界500已有98家在汉投资,居中国中西部地区首位。其中,比利时安海斯-布希英博(Anheuser-BuschInBev)、德国拜尔斯道夫(BeiersdorfAG)两家世界500强企业的中国区总部设在武汉,美国威瑞森电信Verizon Communications)、德国博世Bosch)将中国区总部落户武汉。

武汉是同时具备金融市场、金融机构、金融产品三要素的城市。汉口银行武汉农村商业银行湖北银行合众人寿、长江财险、长江证券天风证券、交银国际信托等13家金融机构总部设在武汉。金融机构在汉签约入驻的后台服务中心达31家,位列中国第一。[28]  有包括东亚银行法国兴业银行日本瑞穗实业银行汇丰银行渣打银行三菱东京日联银行、韩国企业银行、台湾土地银行[29]  、台湾中小企业银行等9家外资银行在内的银行业金融机构32家,证券、期货业单位102家,保险公司54家。武汉还是中国人民银行在中部地区唯一的跨省级分行——武汉分行所在地(辖鄂湘赣三省),银行密度居中国第五。2011年末,有上市公司57家,总数居中国第7,武汉还是除上交所和深交所之外唯一合法的场外交易市场——“新三板的中国首个扩容试点城市。

武汉是会计资源相对集中的城市,截至2015年末,国际四大会计师事务所3家在武汉设立办事处,分别是(安永德勤普华永道),信永中和、中瑞岳华等国内知名会计事务所也在武汉设立分支机构。武汉也是ACCACMACPACFA等财经行业重要资格认证的考点之一。

2015年,武汉地区金融机构本外币存款余额19393.16亿元,比上年增长16.1%。其中,住户存款6059.03亿元,增长5.8%。金融机构本外币贷款余额17135.79亿元,增长18.4%。境内贷款中,短期贷款3918.26亿元,增长2.7%;中长期贷款11346.95亿元,增长17.1%。消费贷款2834.60亿元,增长36.1。其中,个人住房贷款2421.46亿元,增长39.1%;个人购车贷款170.38亿元,增长30.7%。总部设在武汉的金融机构23家。在汉设立或筹建后台服务中心的金融机构33 家。上市公司累计62家,其中,境外16家,境内46家。

2015年,武汉市全年社会消费品零售总额5102.24亿元,比上年增长11.6%。其中,限额以上企业零售额3519.32亿元,增长9.9%。按行业分,批发零售业零售额4626.71亿元,增长11.4%;住宿餐饮业零售额475.53亿元,增长12.7%十二五时期,社会消费品零售总额累计实现20091.54亿元,是十一五时期的2.1倍;年均增长14.7%,低十一五时期平均增速3.2个百分点。

2015年,接待国内旅游者21032.98万人次,比上年增长10.0%;接待海外旅游者202.27万人次,增长18.6%。实现旅游总收入2188.97亿元,增长12.3%。其中,国内旅游收入2115.23亿元,增长11.8%;国际旅游收入12亿美元,增长28.5%。年末旅游景区36个,其中5A3个,4A15个,3A17个。旅游星级以上宾馆81家,其中五星级14家,四星级29家,三星级29家。2015年举办各类展会节事活动823场。其中,展览336场,会议297场,节事活动190场。举办3万平方米以上展览21场,其中,3-5万平方米展览9场,5-10万平方米展览5场,10万平方米以上的特大型展览7场。举办展览总面积约达307万平方米,比上年增长10.4%;参展参会客商1404万人次,增长17.5%

六、项目投资环境评价

投资环境是对投资者的预期目标产生有利或不利影响的外部条件的总和。

该项目采用罗氏等级评分法为基础,结合闵氏多因素评估法对该项目建设地投资环境进行分析。闵氏多因素评估法将影响投资环境的主因素分为十一类,每一类主因素又由一组子因素组成,具体内容见下表。

主因素

子因素

一、 政治环境

政治稳定性,国有化可能性,当地政府的外资政策

二、 经济环境

经济增长,物价水平

三、 财务环境

资本与利润外调,对外汇价,集资与借款的可能性

四、 市场环境

市场规模,分销网点,营销的辅助机构,地理位置

五、 基础设施

国际通讯设备,交通与运输,外部经济

六、 技术条件

科技水平,适合工资的劳动生产力,专业人才的供应

七、 辅助工业

辅助工业的发展水平,辅助工业的配套情况等

八、 法律制度

商法、劳工法、专利法等各项法律制度是否健全,法律是否得到很好的执行

九、 行政机构效率

机构的设置,办事程序,工作人员的素质等

十、 文化环境

当地社会是否接纳外资公司及对其信任与合作程度

十一、竞争环境

当地的竞争对手的强弱,同类产品进口额在当地市场所占份额

根据闵氏多因素评估法,先对各类因素的子因素作出综合评价,再对各因素作出优、良、中、可、差的判断,然后按下列公式计算投资环境总分:

式中:—— 为第i类因素的权重;

      —— 分别为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。

投资环境总分的取值范围在11~55分之间,分值越高,说明投资环境越佳。

先决条件设定:

中国现行政治制度、财政政策与货币政策在全国范围内保持严格统一;中国现行法律制度在全国范围内保持严格统一并具备完备、公正、稳定特性;中国是WTO成员,对境外投资者及合作者的待遇完全遵循WTO规则,对所有国家的投资者均保证非歧视原则。

依据该项目特点,以11为权重基数,各因素分别设定权重及评级如下:

因素

权重

评级

政治环境

0.5

经济环境

1

财务环境

1

市场环境

1.5

基础设施

1.5

技术条件

1

辅助工业

1

法律制度

1

行政机构效率

0.5

文化环境

0.5

竞争环境

1.5

G为投资环境总分数; 为第i类因素的权重; 分别为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。

G=42

本项目地投资环境一般性评价为42,属于可扩张性投资地区。

七、投资环境分析结论

投资环境是指某一特定经济地域为投资这种经济活动所提供的一系列要素和生产条件及其相互作用的统一体,有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。投资环境的好坏,直接影响着投资风险的大小和投资效益的高低。

投资硬环境是指具有物质形态的各种影响投资的物质因素,它包括地理位置、资源状况、气候等自然地理条件,以及交通运输设施、邮电通讯装备、原材料和能源供应、给排水和环保、金融信息、仓储、设备、生活居住条件及其他服务设施等基础设施。投资软环境是指不具有物质形态的各种影响投资项目的人际环境因素,它包括政策、法规、合作对象的经营管理水平、技术熟练程度、劳动力素质、教育文化水平、生产能力、创新能力及市场潜力等。

综上,可以看出本项目的投资环境良好,有良好的基础,本项目的政治环境是稳定的,宏观经济发展是良好的,社会现状是较为安定的,建设条件也是较为有利的。尤其是政府的产业扶持政策,将为本项目企业的发展提供良好的投资环境。投资区内政通人和,投资环境优越,是国内外投资商的理想选择。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第五章  项目投资建设程序及建议

一、公司成立及项目的合法性

《民法通则》第四十二条规定:“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营。”

《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第十三条规定:“企业法人的经营范围应当与其资金、场地、设备、从业人员以及技术力量相适应;按照国家有关规定,可以一业为主,兼营他业。企业法人应当在核准登记注册的经营范围内从事经营活动。”

第十七条规定:“企业法人改变名称、住所、经营场所、法定代表人、经济性质、经营范围、经营方式、注册资金、经营期限,以及增设或者撤销分支机构,应当申请办理变更登记。”

企业的经营范围一经核准登记,企业就具有了在此范围内生产经营的权利能力,同时承担不得超过经营范围的义务。

《中华人民共和国公司法》规定:第七条 依法设立的公司,由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。公司营业执照记载的事项发生变更的,公司应当依法办理变更登记,由公司登记机关换发营业执照。

第十一条 设立公司必须依法制定公司章程。公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力。  

第十二条 公司的经营范围由公司章程规定,并依法登记。公司可以修改公司章程,改变经营范围,但是应当办理变更登记。公司的经营范围中属于法律、行政法规规定须经批准的项目,应当依法经过批准。

第十三条 公司法定代表人依照公司章程的规定,由董事长、执行董事或者经理担任,并依法登记。公司法定代表人变更,应当办理变更登记。

第二十九条 股东缴纳出资后,必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

根据委托方提供的《企业营业执照》显示:从委托方中黄文化发展有限公司提供的企业营业执照显示,注册类型:有限责任公司;注册号:91420116MA4KLRJ87J;法定代表人:卢伟群;住所:武汉市黄陂区前川百秀街30号办公楼六楼;成立日期:20160113日;营业期限:20160113日至20650112日止;经营范围:组织文华交流服务,会务服务,展览展示服务,图文设计制作,设计、制作、代理、发布各类广告,舞台艺术造型策划,企业形象策划,摄影服务,服装鞋帽、日用百货、化妆品销售,旅游项目综合开发,旅游景区管理。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动);登记机关:岑溪市工商行政管理局。

因此,委托方的成立符合《中华人民共和国公司法》的相关规定。

二、项目建设政府审批程序

完善政府审批手续对项目合作具有重要意义。对于建设项目无论采用合资还是合作的模式,委托方均要依照相关法律法规规定的程序、期限及时报国家相关部门批准。

国办发【2007 64号国务院办公厅文件“国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知”中规定:“各类投资项目开工建设必须符合下列条件:(一)符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。(二)已经完成审批、核准或备案手续。实行审批制的政府投资项目已经批准可行性研究报告,其中需要审批初步设计及概算的项目已经批准初步设计及概算;实行核准制的企业投资项目,已经核准项目申请报告;实行备案制的企业投资项目,已经完成备案手续。”

中国国家发展和改革委员会关于“控制固定资产投资过快增长,着力优化投资结构”的通知中规定:“从严控制新开工项目,加强对已开工项目的合规性审查,凡是不符合国家产业政策、行业准入标准、项目审核程序、土地使用和环境保护等方面法律法规和政策规定的,要认真进行整改,该停止建设的要坚决停止建设。对各类拟建项目,要依据相关法律法规、政策规定和建设程序进行严格审查,不符合法律法规和政策规定、未履行完必要程序的项目,一律不得开工建设。”

《国务院关于投资体制改革的决定》规定,对于企业不使用政府投资建设的项目,一律不再实行审批制,区别不同情况实行核准制和备案制。其中,政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准,其他项目无论规模大小,均改为备案制。

根据委托方提供的资料,项目已取得了相关审批。

三、项目建设用地程序审批

《中华人民共和国土地管理法》规定,“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。”

“建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目,不得通过项目用地预审。项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批项目时,必须附国土资源部门预审意见,没有预审意见或预审未通过的,不得核准或批准建设项目。”

财政部国土资源部中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知财综【20064号》文件规定:

新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费,由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为:土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)建设用地范围内的新增建设用地(含村庄和集镇新增建设用地);在土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地;在水利水电工程建设中,移民迁建用地占用城市(含建制镇)土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。

因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地,应按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳新增建设用地土地有偿使用费。

国土资源管理部门和财政部门要加强新增建设用地土地有偿使用费征收工作,对于地方违反规定减免和欠缴新增建设用地土地有偿使用费的,要进行逐项清理,并限期追缴。

对未依法办理农用地审批、未利用地转用审批、“以租代征”和未批先用等违法批地、用地行为占用土地的,……要严格按照《土地管理法》以及《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)等有关法律法规规定进行处理,按日加收滞纳金,并依法追究有关责任人的责任。”

依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定:第16 办理土地登记:

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金,依法申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得国有土地使用权。

依据《协议出让国有土地使用权规范》规定:协议出让国有土地使用权范围:

出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式,主要包括以下情况:

1、政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;

2、原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让,《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的,经依法批准,可以采取协议方式;

3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让,《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的,经依法批准,可以采取协议方式;

4、法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

颁发《建设用地批准书》,交付土地。

市、县国土资源管理部门按照《国有土地使用权出让合同》约定的期限和交地条件交付土地,并颁发《建设用地批准书》,作为受让人开发建设期间使用土地的凭证。

办理土地登记。

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定,付清土地使用权出让金,依法办理土地登记,领取《国有土地使用证》。

根据委托方提供的资料,项目已取得了相关手续。

四、项目基本建设程序审批

《中华人民共和国规划法》第三十一条规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。”

第三十二条规定:“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。”

《中华人民共和国消防法》第十条规定:“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程,设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计,建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核;未经审核或者经审核不合格的,建设行政主管部门不得发给施工许可证,建设单位不得施工。

经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的,应当报经原审核的公安消防机构核准;未经核准的,任何单位、个人不得变更。

按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。

依据《中华人民共和国安全生产法》规定:第二条 在中华人民共和国领域内从事生产经营活动的单位(以下统称生产经营单位)的安全生产,适用本法;有关法律、行政法规对消防安全和道路交通安全、铁路交通安全、水上交通安全、民用航空安全另有规定的,适用其规定。

第五十四条 依照本法第九条规定对安全生产负有监督管理职责的部门(以下统称负有安全生产监督管理职责的部门)依照有关法律、法规的规定,对涉及安全生产的事项需要审查批准(包括批准、核准、许可、注册、认证、颁发证照等,下同)或者验收的,必须严格依照有关法律、法规和国家标准或者行业标准规定的安全生产条件和程序进行审查;不符合有关法律、法规和国家标准或者行业标准规定的安全生产条件的,不得批准或者验收通过。对未依法取得批准或者验收合格的单位擅自从事有关活动的,负责行政审批的部门发现或者接到举报后应当立即予以取缔,并依法予以处理。对已经依法取得批准的单位,负责行政审批的部门发现其不再具备安全生产条件的,应当撤销原批准。

根据委托方提供的资料,已取得了关于本项目基本建设程序的审批。

五、环境影响评价及审批

根据《中华人民共和国环境保护法》第十三条规定:“……建设项目的环境影响报告书,必须对建设项目产生的污染和对环境的影响作出评价,规定防治措施,经项目主管部门预审并依照规定的程序报环境保护行政主管部门批准。环境影响报告书经批准后,计划部门方可批准建设项目设计任务书。”

《中华人民共和国环境影响评价法》第四条规定:“环境影响评价必须客观、公开、公正,综合考虑规划或者建设项目实施后对各种环境因素及其所构成的生态系统可能造成的影响,为决策提供科学依据。”

第十二条规定:“专项规划的编制机关在报批规划草案时,应当将环境影响报告书一并附送审批机关审查;未附送环境影响报告书的,审批机关不予审批。”

第十四条规定:“设区的市级以上人民政府或者省级以上人民政府有关部门在审批专项规划草案时,应当将环境影响报告书结论以及审查意见作为决策的重要依据。

第十六条国家根据建设项目对环境的影响程度,对建设项目的环境影响评价实行分类管理。

建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表(以下统称环境影响评价文件):

(一)可能造成重大环境影响的,应当编制环境影响报告书,对产生的环境影响进行全面评价;

(二)可能造成轻度环境影响的,应当编制环境影响报告表,对产生的环境影响进行分析或者专项评价;

(三)对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的,应当填报环境影响登记表。

建设项目的环境影响评价分类管理名录,由国务院环境保护行政主管部门制定并公布。

 第十七条建设项目的环境影响报告书应当包括下列内容:

(一)建设项目概况;

(二)建设项目周围环境现状;

(三)建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估;

(四)建设项目环境保护措施及其技术、经济论证;

(五)建设项目对环境影响的经济损益分析;

(六)对建设项目实施环境监测的建议;

(七)环境影响评价的结论。

涉及水土保持的建设项目,还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案。

环境影响报告表和环境影响登记表的内容和格式,由国务院环境保护行政主管部门制定。

第十九条接受委托为建设项目环境影响评价提供技术服务的机构,应当经国务院环境保护行政主管部门考核审查合格后,颁发资质证书,按照资质证书规定的等级和评价范围,从事环境影响评价服务,并对评价结论负责。为建设项目环境影响评价提供技术服务的机构的资质条件和管理办法,由国务院环境保护行政主管部门制定。

国务院环境保护行政主管部门对已取得资质证书的为建设项目环境影响评价提供技术服务的机构的名单,应当予以公布。

为建设项目环境影响评价提供技术服务的机构,不得与负责审批建设项目环境影响评价文件的环境保护行政主管部门或者其他有关审批部门存在任何利益关系。

第二十条环境影响评价文件中的环境影响报告书或者环境影响报告表,应当由具有相应环境影响评价资质的机构编制。

任何单位和个人不得为建设单位指定对其建设项目进行环境影响评价的机构。

第二十五条规定:“建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的,该项目审批部门不得批准其建设,建设单位不得开工建设。”

国家环保总局“关于加强环保审批从严控制新开工项目的通知”中规定:“为贯彻落实《国务院办公厅关于印发〈落实国务院第140次常务会议精神近期需要抓紧做好有关工作〉的通知》(国办函〔200643号)和《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目意见的通知》(国办发〔200644号)精神,认真执行环境影响评价和“三同时”制度,从源头防止环境污染和生态破坏,切实加强新开工项目的环境管理。现将有关要求通知如下: 各地环保部门对辖区内2006年以来的所有新开工固定资产投资项目进行全面清理和核查,加大环境执法力度,重点查处不执行环境影响评价、违反建设项目环境保护“三同时”制度的项目。对于未通过环境影响评价审批和“三同时”竣工验收的建设项目,一律停止建设,已投产的项目一律停产,依法严肃处理。”

根据《中华人民共和国环境评价法》、《国家环境保护总局关于建设项目环境影响评价文件审批程序规定》、《建设项目环境保护分类管理名录》及国家环保总局“关于加强环保审批从严控制新开工项目的通知”的规定,根据本项目的实际情况,结合项目建设地的自然环境,本项目应当按规定编制环境影响评价文件,并按规定将本项目对于环境是否有影响,影响的大小或程度进行如实反映。诸如:大气、噪音、废体排放等对于其危害进行综合分析,按审批权限的分管级次规定,报环境保护部门审批后才能开始实施,上述法规规定,项目建设实行一票否决制,坚持“三个同时”原则,否则不允许任何项目违法开工建设。

根据《国家环保总局、国家发展改革委关于加强建设项目环境影响评价分级审批的通知》规定:

建设对环境有影响的项目,不论投资主体、资金来源、项目性质和投资规模,应当依照《环境影响评价法》和《建设项目环境保护管理条例》的规定,进行环境影响评价,向有审批权的环境保护行政主管部门报批环境影响评价文件。

根据委托方提供的资料,项目已取得了相关手续。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第六章  项目行业和市场分析

一、项目发展规划分析

(一)国家层面发展规划的符合性分析

2013218日,国务院办公厅正式对外发布《国民旅游休闲纲要(2013-2020)》,提出:“到2020年,职工带薪年休假制度基本得到落实,城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长,国民旅游休闲质量显著提高,与小康社会相适应的现代国民旅游休闲体系基本建成”。这一旨在改善人民生活质量新举措的实施,能够增强国民旅游休闲的意识,并保证国民旅游休闲的时间,从而大大增加了人们对旅游产品的需求。同时,《纲要》还指出要加大政策扶持力度,逐步增加旅游休闲公共服务设施建设的资金投入,并鼓励社会力量投资建设旅游休闲设施,开发特色旅游休闲线路和优质旅游休闲产品。由此可见,国民旅游休闲纲要的实施预示着旅游产业将是未来七年我国大力发展的行业之一。

(二)地方层面发展规划的符合性分析

《武汉城市圈区域发展规划(2013-2020年)》中提出:武汉市作为城市圈的龙头,发挥其区位、交通、科教、人才及产业基础等方面比较优势,建成为中部崛起的先进制造业基地,高技术产业的研究及产业化基地,以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地。

《武汉市旅游发展总体规划(2004-2020)》中提出,到2010年,将我市建设成为国际国内旅游重要目的地以及国内旅游、入境旅游和出境旅游的重要集散地,到2020年,把我市建设成为具有国际影响的中国旅游中心地之一,旅游业成为我市国民经济的重要支柱产业。

二、项目产业政策分析

(一)国家支持旅游产业发展

项目属于《产业结构调整指导目录》(2013年修正)第一类“鼓励类”中第二十五项“旅游业”的第34项“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目”的相关产业。

国家旅游局局长李金早在2015年全国旅游工作会议上在工作报告中提出了2015-2017年旅游工作“515战略”。在今后三年,我国旅游业发展要紧紧围绕“文明、有序、安全、便利、富民强国”5大目标,推出旅游10大行动,开展52项举措,推进旅游业转型升级、提质增效,加快旅游业现代化、信息化、国际化进程。可以看出政府对旅游产业的发展给予了特别关注和高度重视。

201512月,国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局联合发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》(国土资规〔201510号),从积极保障旅游业发展用地供应、明确旅游新业态政策、加强旅游用地服务监管三方面提出12条措施,全方位配合国家关于大力发展旅游业、促进旅游业改革发展的重大举措。

20150811日,国务院办公厅公布《国务院关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》(国办发〔201562号):一是实施旅游基础设施提升计划,改善旅游消费环境。二是实施旅游投资促进计划,新辟旅游消费市场。三是实施旅游消费促进计划,培育新的消费热点。四是实施乡村旅游提升计划,开拓旅游消费空间。五是优化休假安排,激发旅游消费需求。六是加大改革创新力度,促进旅游投资消费持续增长。

20148月,国务院发布《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》(国发〔201431号),提出到2020年,境内旅游总消费额达到5.5万亿元,城乡居民年人均出游4.5次,旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%

(二)政府对文化旅游的重视

近年来,针对文化旅游产业我国制订了多项产业政策,主要内容为:建立监管机制,高度重视文化旅游安全,建立有关法规相应的管理制度,向其他文化旅游发展迅速的国家学习先进的管理方法,提高文化旅游机构的竞争力,强化行业组织及行业协会的力量,创建旅游服务办公室以加强旅行社对旅游服务过程的质量管理。这些政策措施的实施都表明了我国对于文化旅游产业的重视。

文化旅游发展的战略是世界旅游强国发展旅游业的共同经验,也是当前研究讨论较多的热点问题。而我国一直以来也是以建设世界文化旅游强国,大力扶植新型支柱产业为战略目标。随着世界旅游业蓬勃发展的浪潮,我国文化旅游业近年来的发展速度举世瞩目,将成为我国经济建设的支柱产业之一。

三、行业准入分析

《武汉市旅游条例》对于旅游经营管理的相关规定如下:

第二十二条 从事旅游经营活动应当依法取得营业执照。法律、法规规定须经有关行政主管部门许可的,还应当取得相应的经营许可证。

第二十三条 旅游经营者应当使用符合国家规定的公共信息图形符号,公示服务项目、服务内容、收费标准和诚信公约。

第二十四条 鼓励旅游经营者建立旅游电子商务平台,开发网上信息查询,为旅游者提供真实、可靠的旅游服务信息。

第二十五条 旅游经营者应当建立安全管理责任制,对可能涉及旅游者人身、财产安全的事项,应当事先向旅游者作出真实的说明和明确的警示,并根据有关规定采取防止危害发生的措施。旅游经营者设置的旅游设施应当符合国家有关标准。

旅游经营者对其旅游设施应当定期维护和检测,在经营期内保持安全运行状态。

第二十六条 本市实行旅游企业服务质量与诚信评价制度。评价标准和规范,由市旅游行政主管部门会同有关部门和行业协会制定。评价结果应当向社会公布。

第二十七条 旅游经营者应当按照国家规定,向旅游行政主管部门报送统计报表,并接受旅游行政主管部门和相关行政管理部门对其服务质量、旅游安全等经营情况的监督检查。

第二十九条 本市实行旅游饭店、游船和旅游景区(点)等级评定、复核制度。评定和复核的标准、程序,按照国家、省和本市有关规定执行。取得等级的旅游饭店、游船和旅游景区(点),应当按照与其等级相对应的标准提供服务;未取得等级的,不得使用等级标志和称谓。

第三十条 旅游景区(点)应当建有相应的基础设施、服务设施和安全防护设施,设置导游全景图、导览图、标识牌、景物介绍牌等引导标识,并在明显位置公示旅游咨询、投诉、救助电话。

旅游景区(点)内或者周围,不得擅自摆摊设点,妨碍旅游者观光、摄影,不得强买强卖商品,不得强迫他人提供或者接受服务。

旅游景区(点)票价确定或者调整,按照国家和省市的有关规定执行,并在执行前三个月向社会公布。旅游景区(点)内设有收费旅游点或者旅游项目的,应当分别设置单一门票,不得强行向旅游者兜售联票、套票。

第三十一条 市旅游行政主管部、门应当根据旅游安全及服务质量等要求,综合旅游景区(点)的具体情况,核定旅游景区(点)游客接待承载能力。

旅游景区(点)应当按照核定的游客接待承载能力,实行总量控制;游客总量达到控制标准时,应当及时疏导,并采取分时进入或者限制进入等措施。

第三十三条旅行社、旅游饭店、旅游景区(点)、旅游客运企业中的旅游从业人员从事旅游活动,应当举止文明、语言规范,使用普通话,服务质量符合国家标准。

第三十五条 公园、爱国主义教育基地等公益性旅游设施,应当按照国家和省有关规定,对未成年人、老年人、残疾人、军人等减免门票费。

本项目遵守国家法律、法规及有关规章,符合相关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求,项目目标与规划内容衔接协调,符合国家产业发展政策和国家宏观调控政策的规定。企业设立符合职业健康、安全、环保、消防方面的法律、法规要求,旅游业务的经营管理遵循《武汉市旅游条例》等相关法律、法规的要求。综上所述本项目符合行业准入要求。

四、项目行业分析结论

行业与市场分析师根据经济学原理,综合应用统计学、计量经济学等分析工具对行业经济的运行状况、行业竞争力、市场竞争格局、行业政策等行业要素进行深入的分析,从而发现行业运行的内在经济规律,进而进一步预测未来行业发展的趋势。行业分析是介于宏观经济与微观经济分析之间的中观层次的分析,是发现和掌握行业运行规律的必经之路,是行业内企业发展的大脑,对指导行业内企业的经营规律和发展具有决定性的意义。

行业与市场风险分析主要通过成本结构分析、行业成熟期分析、行业同期性分析、行业盈利性分析、行业依赖性分析、产品潜在性分析和法律、政策环境分析,了解整个行业的基本状况和发展趋势。行业风险分析是投资风险评审的重要组成部分,对企业竞争情况和经营环境等行业相关因素的分析有助于估计其总体风险。实践经验表明,从事不稳定行业且竞争处于劣势的企业违约现象最为常见。

投资风险评级符号及定义如下:

投资风险

等级符号

涵义

Aaa

行业对国民经济非常重要,行业进入壁垒高,产品需求旺盛,发展潜力大,盈利能力强,行业价格控制能力很强,和供应商谈判中处于有利地位从而能控制成本和费用,正常经营产生的现金流量充足而稳定,政策风险小,管理难度低,投资报酬率远高于社会平均利润率,亏损风险较低,本符号表示投资风险最低。

Aa

行业对国民经济比较重要,行业进入壁垒较高,产品需求比较旺盛,发展潜力较大,盈利能力较强,行业价格控制能力较强,和供应商谈判中处于有利地位从而能控制成本和费用,正常经营产生的现金流量充足而稳定,政策风险小,管理难度较低,投资报酬高于社会平均利润率。

A

行业发展比较稳定,产品供求平衡,存在一些影响其未来盈利能力的不确定性因素,但这些因素不会导致严重的投资失败,行业正常的盈利能力可以预期。

Bbb

行业供求存在失衡危险,盈利水平及未来发展会受到一些不确定因素的影响,具有一定的投资风险。

Bb

产品供过于求,正常经营产生的现金流量不足,未来发展前景不明朗,含有投机性因素。

B

行业价格不稳定,现金流量充足性较差,投资风险和损失的严重程度较大。

Ccc

行业盈利能力很差,经营状况很不稳定,现金流量充足性很差,投资风险和损失的严重程度很大。

Cc

行业盈利能力极差,经营状况极不稳定,现金流量充足性极差,投资风险和损失的严重程度极大。

C

行业正常经营产生的现金流量长期为负值,基本投资风险

D

行业已濒临消亡,完全无投资价值

行业综合风险评定结论:投资风险等级为A级,属于偏低风险投资领域。今后一个时期我国经济运行面临新的不确定因素,如国民经济的不景气对行业影响较大,就要求我们站在全球视野的高度,把握好经济发展的周期,剖析国家宏观政策走向,对全行业市场情况具体问题具体分析,认清形势,抓住机遇,合理预测全行业未来走势,制定正确的发展规划,及时调整发展战略,积极开拓新的市场,在危机中立于不败之地,在发展中更上一层楼。

因此,提请投融资双方,注意权衡项目收益和风险,安排合理投资规划,找准最佳投资时机。

 

第七章  项目投资风险评估数据的采集方法

一、项目数据采集的内容

数据采集包括历史数据的采集和当前市场数据的采集,是科学进行投资分析的基础。该项目属于新建项目。

其由于缺乏可比性历史数据,或者市场发展规律不明确或者不稳定,我们则首先需要通过市场研究甄别出影响市场需求的主要市场因素的变量,根据项目具体情况选择市场调研的途径和方法,进而采集相关市场数据,形成预测主要市场因素之间关系的数据基础。

假设投资的环境基本稳定,项目发展规律在投资期内没有大的改变,我们通过搜集准确的历史数据或可比历史数据,根据以往的发展规律,运用定量预测技术对未来收入和成本加以预测,直接推算出预测的相关数据。当投资环境略有改变时,可以利用定性预测技术对预测结果加以修正。因而,这类项目的数据采集主要是对历史数据的有效采集。

二、数据采集的程序

1、制定市场研究的具体计划

1)根据项目的具体情况列出需要市场调研的明细;

2)根据市场调研明细作出具体的分工;

3)根据具体分工从不同渠道获得调研数据。

2、明确数据来源

根据本次项目的具体情况,本次项目投资风险评估报告的数据来源分为两个部分:

第一手资料:即项目提供的资料、会谈记录等;

第二手资料:即国家统计文献、互联网信息、各种报刊文献资料、权威机构发布的统计和研究报告及企业提供的内部资料。

3、明确抽样方案及样本容量

采用抽样技术,从拟采集数据的总体中抽取有代表性的部分单位作为样本,对样本进行调查或观察,并根据样本统计量估计总体参数,对所需投资数据进行预测。

三、明确数据采集的方法

本次项目投资风险评估报告数据采集的方法为:调查法、实验法和观察法。

调查法:通过询访代表性样本而获得数据,强调语言应答。

实验法:能够有效控制调研环境,通过不同实验小组的对比,发掘影响市场的关键因素。

观察法:强调非语言方式,通过调研人员在事件发生时或在过去已发生时间的记录中采集信息。

 

 

 

 

 

第八章  项目投资风险评估报告的假设前提

一、项目的顺利开展

该项目只有在实施过程中是顺利的,依法按照国家相关的法律、法规、政策及有关条文规定,同时符合所在地规划、消防、环保、建设等各有关职能部门的要求,办理各种审批手续,顺利、合法的取得各种相关部门的批准证书及权属证件,产权清晰、项目的实施不存在明显的技术和系统障碍,项目投资的综合成本没有明显的超过预算,劳务合作方均能给予项目实施充分的合作和支持,并按照计划的进度、质量完成项目开发等假设前提下,该项目投资风险评估报告所描述的相关数据才有参考价值。

二、项目的持续经营假设

只有在项目方持续经营的假设前提下,该项目投资风险评估报告所描述的相关数据才具有参考价值。

三、产品市场平稳发展

项目投资风险评估报告的分析和结论是建立在预期市场平稳发展的基础上,如果产品市场出现非正常性的较大波动,则该项目投资风险评估报告的分析可能没有参考性。

四、国家经济发展平稳

本项目投资风险评估报告只有在国家经济发展平稳的前提下,才具有参考价值,如果宏观经济发生巨大震荡,通货膨胀或者通货紧缩严重,则会影响本报告的使用效果。

五、财务假设

1、持续经营假设

本项目建成运营后,只有在持续经营假设前提下,本项目投资风险评估报告所描述的相关数据才具有参考价值。假设公司持续运营,即在合作期满后,对外融资退出经营分配,资产归公司所有继续经营。

2、折现率假设

折现率主要考虑以下几个因素综合确定:

         折现率=无风险报酬率+风险报酬率

A、无风险报酬率

无风险报酬率取五年期国债利率,为6.0%

B、风险报酬率

风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率

行业风险报酬率:项目受到当地政府的大力支持,具有良好的社会效益,促进当地经济发展,加上区域内商业客户聚集,所以确定该项目的行业风险报酬率为1.0%

经营风险:能否按照企业规划实现运营目标;与国内同行业的其报酬率的确定:在未来市场竞争中,经营决策不发生失误他企业相比,公司规模属中等,管理和设计竞争能力较强,所以选取经营风险报酬率为1.0%

财务风险报酬率:本项目融资资金的到位时间,预期收入能否按计划完成;以及在整个项目中是否能保证有充足的现金流等都具有一定的不确定性,也可能导致本项目的直接死亡,所以确定财务风险报酬率为1.0%

其他风险报酬率的确定:目前人民币汇率不稳定,国内物价出现上涨的趋势,存在一定程度的通货膨胀的可能性,所以确定其他风险报酬率为0.75%

鉴于上述各种因素,确定的风险报酬率为9.75%,折现率取定为8%

 

 

 

 

 

第九章  项目资金投入与退出

一、项目投资估算

本项目总投资100000万。其中:建筑工程费29000万元、设备购置及安装工程费38670万元、前期工程费2670万元、工程建设其他费用6670万元、建设期利息13000万元、铺底流动资金10000万元。

详见项目总投资估算表。

二、项目资金筹措方式

融资是指在项目方发展扩张中筹集所需资金的行为,包括内部融资和外部融资,外部融资包括股权融资和债权融资。通常说的融资是指外部融资,即股权融资和债权融资。股权融资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目,协助融资人快速成长,在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资,取得高额投资回报的一种投资方式。股权融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款 。债权融资方式是投融资双方签订借贷合同进行融资,确定相应固定利率和收回贷款的期限。

中黄文化发展有限公司需要对外融资50000.00万元,合作期限5年,年合作利率12%

三、项目资金使用控制

在项目资金到位后,项目方资金使用控制具体措施如下:

1、设立项目资金使用专项管理办公室,由总经理亲自挂帅,由财务总监专职负责与投资公司专管人员共同控制资金,按投资计划表逐步、逐项投入使用;

2、资金使用前必须查看各项文件的审批签字情况,核实工程进度表与实际进度情况,外购设备查验到货清单、验收文件。在确定各项批文、签字完善后方可支付款项;

 3、建立资金使用计划登记表,支付明细账,对进行支付款项的合同,发票进行复核,作到账务清晰、管理到位,用好每一分钱;

 4、定期公布资金使用情况,并书面向投资公司资金管理部门汇报资金管理情况和项目进展情况。

四、项目还本付息计划

本项目借款总额为50000.00万元,根据《投资合同》约定借款期为5年,项目借款回报按照借款资金到位总额的12%利息。从款到外债还本付息专用账户12个月后第1天付第1年利息,借款到期日,一次性支付本金和当期利息。  

根据项目方经营计划,本项目正常运营期间,可实现净利润,在保留项目方运营周转资金的前提下,完全能够满足《投资合同》约定还款要求。

五、项目财务收益预测

在测算项目收益指标时,需考虑下列因素:

 一是公司要保持在行业中的市场地位,实现可持续地发展,必须实现生产的规模化、集约化,并加大对市场培育、产品宣传、更新技术及实施延伸技术、市场应用技术等技术领域纵深研究的投入。从这一趋势来看,为了保证预测结果的准确性,必须坚持费用最大化和收益最小化的财务稳健原则,从而能够最大程度地保证项目投入资金的安全性和抗御风险能力,尽量预知和掌握公司该回避的风险。

二是公司普遍性和个性特征对项目的影响。预测时需考虑公司的个性特点,并剔除其诸如地方性政策优惠、资金来源不同而形成的资金成本区别、公司管理水平及发展阶段形成的费用区别等因素,使拟建项目处于一个有比较基础的基点,其结果才有可比性。根据有关资产运营理论,采用收益现值法的项目收益应是“客观收益”,而非“实际收益”。“客观收益”是排除了实际收益中特殊的、偶然的因素之后所能够得到的一般的、正常的收益;实际收益是在现状下实际取得的收益,一般不能直接作为测算参数.因为具体经营者的经营管理能力对实际收益影响很大,如将实际收益折现,就会得到不切实际的结果。为此,对该项目有关指标进行测算所得的结果。

项目达产后,预计年销售收入89842.00万元,年经营成本23740.21万元,年净利润38353.29万元;预期收益净现值(计算期10年)197691.60万元;税前财务内部收益率(融资)48.77%;税后财务内部收益率(融资)35.74%;投资报酬率25.24%;税前静态投资回收期(融资)2.66年,税后静态投资回收期(融资)3.56年;税前动态投资回收期(融资)2.95年,税后动态投资回收期(融资)3.90年;该项目有足够的偿还能力。

 

第十章 项目资金管理原则与程序

一、资金管理原则

为加强项目合作资金的有效监督和管理,规范项目资金的运作,提高项目资金的使用效率,特制定本实施细则。

项目合作资金管理的基本原则是:集中管理、专款专用、合理节约、提高效率。

公司董事长、公司财务总监负责项目合作资金的筹划、决策、使用、监督、检查工作,确保项目合作资金能够统筹兼顾、综合平衡、安全高效。

组建项目合作资金管理机构,成立公司财务部,负责资金计划的制定和货币资金的日常管理。

建立第三方监管体系,对项目合作资金的用款计划和实际使用情况进行日常的监督管控。

二、资金管理程序

货币资金是指在生产经营活动中停留于货币形态的资金,具体包括现金、银行存款和其他货币资金。

1、货币资金管理岗位分工及授权批准

公司财务部设立出纳岗位,制定出纳岗位责任制,明确职责权限,确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、互相制约和监督。

出纳人员应当具备良好的职业道德,能够忠于职守,廉洁奉公,遵纪守法,客观公正,坚持原则、不断提高会计业务素质和职业道德水平。

建立严格的授权批准制度,明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施,规定经办人办理货币资金业务的职责范围和工作要求。

审批人应当根据货币资金授权批准制度的规定,在授权范围内进行审批,不得超越审批权限。

经办人应当在职责范围内,按照审批人的批准意见办理货币资金业务。对于审批人超越授权范围审批的货币资金业务,经办人员有权拒绝办理,并及时向审批人的上级授权部门报告。

2、货币资金支付业务办理程序。

支付申请。公司有关部门或个人用款时,应当提前向审批人提交货币资金支付申请,注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容,并附有效经济合同或相关证明。

支付审批。审批人根据其职责、权限和相应程序对支付申请进行审批。对不符合规定的货币资金支付申请,审批人应当拒绝批准。

支付复核。复核人应当对批准后的货币资金支付申请进行复核,复核货币资金支付申请的批准范围、权限、程序是否正确,手续及相关单证是否齐备,金额计算是否准确,支付方式、支付单位是否妥当等。复核无误后,交由出纳人员办理支付手续。

办理支付。出纳人员应当根据复核无误的支付申请,按规定办理货币资金支付手续,及时登记现金和银行存款日记账。

公司对于重要货币资金支付业务,应当实行集体决策和审批,建立责任追究制度,防范贪污、侵占、挪用资金等行为。

严禁未经授权的机构或人员办理货币资金业务或直接接触货币资金。

3、现金的管理

出纳应当加强现金库存限额的管理,超过库存限额的现金应及时存入银行。

出纳必须根据《现金管理暂行条例》的规定,结合工程建设的实际情况,确定本单位现金的开支范围。不属于现金开支范围的业务应当通过银行办理转账结算。

公司的现金收入应当及时存入银行,不得用于直接支付公司的支出。因特殊情况需坐支现金的,应事先报经开户银行审查批准。

公司往来款项必须执行严格的授权批准程序,严禁擅自挪用项目工程建设资金。

公司取得的货币资金收入必须及时入账,不得私设“小金库”,不得账外设账,严禁收款不入账。

出纳人员必须逐笔根据现金收支业务登记现金日记账,日清日结,确保账款一致。

财务部要定期或不定期对库存现金进行检查,防止白条抵库、贪污挪用、公款私存等现象发生。发现不符,及时查明原因,做出处理。

出纳、会计人员对银行的监督检查应主动配合,积极提供资料,如实反映情况。

现金及有价证券的保管,要符合公安部门的相关规定,确保现金及有价证券的安全完整。

4、银行存款的管理

公司应严格按照《支付结算办法》等国家有关规定,加强银行账户的管理,严格按照规定开立账户,办理存款、取款和结算。

定期检查、清理银行账户的开立及使用情况,发现问题,及时处理。

应当加强对银行结算凭证的填制、传递及保管等环节的管理与控制。

公司应当严格遵守银行结算纪律,不准签发没有资金保证的票据或远期支票,套取银行信用;不准签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据,套取银行和他人资金;不准违反规定开立和使用银行账户。

公司应当指定专人定期核对银行账户,每月应及时核对一次,编制银行存款余额调节表,使银行存款账面余额与银行对账单调节相符。未达账一般不应超过二个月,超过二个月后应逐笔分析、查找并附说明。如调节不符,应查明原因,及时处理。

经办人领用空白转帐支票必须经财务总监批准,由出纳员在《空白支票借用登记簿》上写清支票号码、用途和收款单位等项目,由经办人签名后方可办理,经办人必须于业务结算后三日内办妥有关手续到财务部门核销。

结算凭证(如汇票、支票等)丢失,经办人必须立即报告财务部门,以便财务部门及时采取挂失止付等补救措施,防止冒领和诈骗发生。如果造成经济损失的,要由当事人自行负责。

预付款应填制用款申请单,必须按照己签订的合同付款有关条款,由单位领导及经办人签字,按照审批付款手续办理。

凡办理预付款手续的单位和个人,款项一经付出,经办单位和承办人应督促款项的落实情况,业务结束后,及时将余款清回,否则,由此造成的呆(坏)账损失,追究承办人的责任。

任何人不得违反银行结算法律法规和制度,不得贪污挪用公款,否则,一经查出,将严肃处理,触犯刑律的,一律依法追究当事人的刑事责任。

公司应根据开户银行或存款种类等分别设置“银行存款日记账”,对银行存款进行明细核算,同时设置“银行存款”总账,进行总分类核算。

财务负责人要定期、不定期组织对银行存款余额进行抽查核对。

5、其他货币资金的管理

对外发生的经济往来,除用现金和银行存款结算外,还采用其他货币资金结算办法,主要包括:外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、在途货币资金、信用证存款和保函押金等。

使用其他货币结算形式,必须建立健全登记制度,由专人负责,责任人应经常与财务部门核对余额,业务结束后应立即清理,余款退回银行账户。

一般情况下不允许以公司账户办理个人信用卡。公司高管理层因工作需要,经董事会议讨论通过后允许办理企业信用卡,其他人员原则上一律不允许办理企业信用卡。

购买的货物、用品,支付的工程款项。发生的日常费用都必须取得税务部门的正式发票。上交给国家机关、政府部门的费用都必须取得财政部门的行政事业单位收费收据。

6、工资的结算管理

公司职工的工资、奖金、津贴、以及其他工资性收入,应当按规定纳入工资总额。

严格执行国家统一规定的工资制度和标准,统一发放工资、办理社会保险。

与银行签订代发工资合同,由银行代发员工工资。

7、票据及有关印章的管理

单位应当加强与货币资金相关的票据的管理,明确各种票据的购买、保管、领用、背书转让、注销等环节的职责权限和程序,并专设登记簿进行记录,防止空白票据的遗失和被盗用。

单位应当加强银行预留印鉴的管理。财务专用章应由专人保管,个人名章必须由本人或其授权人员保管。严禁一人保管支付款项所需的全部印章。

按规定需要有关负责人签字或盖章的经济业务,必须严格履行签字或盖章手续。

8、货币资金的监督检查。

货币资金监督检查的内容主要包括:

货币资金业务相关岗位及人员的设置情况:重点检查是否存在货币资金业务不相容职务混岗的现象。

货币资金授权批准制度的执行情况:重点检查货币资金支出的授权批准手续是否健全,是否存在越权审批行为。

支付款项印章的保管情况:重点检查是否存在办理付款业务所需的全部印章交由一人保管的现象。

票据的保管情况:重点检查票据的购买、领用、保管手续是否健全,票据保管是否存在漏洞。

对监督检查过程中发现的货币资金内部控制中的薄弱环节,应当及时采取措施,加以纠正。

加强资金控制。资金控制是指公司各部门依据预定的资金计划,运用各种可行的方法进行资金管理和监督,通过比较和分析,计算出偏差,衡量资金计划的执行情况和工程建设进度情况,严格限制不利因素,达到预期目的。

9、结算资金管理

为加强项目合作资金的管理,同时规范生产经营结算资金管理,增进资金运用效益而特制定。

结算资金是指在生产经营活动中发生的应收款项和应付款项。

财务部负责公司应收帐款、应收票据、预付帐款、其他应收款和应付款项等会计业务的核算和管理,相关业务部门负责核对、催收等配合工作。

公司各级财务机构和财务人员,必须按会计制度正确、及时处理应收应付往来业务,做到债权债务关系明确、反映清楚。记帐人员要定期或不定期对所管理的债权债务帐户进行清理核对,对处理有误的业务凭据要进行帐务调整。

1)应收帐款

应收帐款按交易发生时的债权金额入帐。并以购货单位为对象设置三级明细帐,以有关责任公司或个人为对象设置二级明细帐,及时登记帐簿,准确无误地反映其形成、回收及增减变化情况。

赊销业务应由商务部按公司规定签订赊销业务的合同或协议等法律文件。此种方式适用于对信用较好业务经常往来的客户,并在铺底赊销限额之内办理。超过限额应停止发货。

月终由财务部结算出欠款单位明细与铺底指标相核对,检查是否超额发货,货款回笼是否正常等。每一季度末财务部向商务部提供所有单位的欠款情况,由其进行全面催收。对帐龄较长、购货单位有破产、重组迹象等不正常情况的要立即落实催收措施,落实有关公司和有关人员责任,促使尽快收回。

年度终了财务部对应收帐款余额列出分户清单并作出询证函交商务部负责人。由商务部发出询证函,对债权进行询证,并在1个月内由商务部完整收回询证函回执交财务部核对,并装订归档。

年度终了财务部按年度末应收帐款余额进行帐龄分析,按公司规定标准清理计提坏帐准备金。计入管理费用。并于每年年终根据应收帐款清理情况,对已确认无法收回的应收帐款,由责任单位按公司有关规定提交申请报损的书面报告,备齐有关单证并上报公司批准,列作坏帐损失。

2)应收票据

应收票据指公司采用商业汇票结算方式时,因销售产品而产生的以票据形式所拥有的债权。商业汇票包括银行承兑汇票和商业承兑汇票,考虑资金的安全性,一般情况下只能收取银行承兑汇票,不接收商业承兑汇票。

因销售产品等收到的商业汇票,交财务部进行会计处理,应收票据按面值入帐。应收票据贴现实得款项与其面值的差额,计入财务费用。

应收票据由出纳员保管。应收票据到期收回或提前贴现,背书转让等与此相关的会计业务由管理“应收票据”科目的财务人员协助出纳及时办理。

负责“应收票据”科目的财务人员应设置“应收票据备查簿”,还应登记每一笔应收票据的种类、票号和出票日期,票面金额,交易合同号和付款人、承兑人、最后一个背书人的姓名或单位名称,到期日和利率,贴现日期、贴现率、和贴现净额,以及收款日期和收回金额,承兑汇票移交人,承兑汇票的签收人等资料。应收票据到期结清票据后,在备查簿内逐笔注销。

3)其他应收款的管理

其他应收款指公司发生的除应收票据、应收帐款、预付帐款等外的其它各种应收、暂付款项。

公司设置“其他应收款”科目进行总分类核算,并按其项目的不同债权人设户,进行明细核算。月末结出各明细帐户余额,并与总分类帐核对,作到帐帐相符。

财务部负责其他应收款的管理的人员,定期(一年不少于一次)与债务人核实债权情况,并发出询证函。敦促各债务人及时交回款项。

非经营性如赔款、存储保证金、各种垫付款等,在“摘要栏”注明经办人(清算人)以便落实责任,追回款项。对市场借支每季度末向商务部提供欠款余额清单,年末结算市场经费时要清收扣回借支款。市场经费借支要敦促商务部及时清帐。

4)备用金的管理

请领备用金需填写请款单,注明用途、金额、预计报帐归还日期。经公司负责人和公司主要负责人签字方可借支;

因特殊原因,各职能公司所借的备用金,年底必须全额收回,次年,确因工作需要继续借支必须重新办理借款手续,不准长期占用公款;

财务部设置备用金明细帐,按公司借款人进行明细登记,及时催收。对已借备用金未作报销结帐,不予办理重新借支。财务部根据情况有权从借款人工资中一次或分次扣回。借备用金的人员工作变动移交时,其所借备用金全额交回财务部结帐,新工作人员重新办理借款手续,一律不准私下移交备用金;

因公出差人员借支的差旅费,出差返回后三日内必须报销清帐。

年度终了,负责其他应收款的管理的人员要对其他应收款进行全面清理,编制帐龄排队表,按公司规定清算坏帐准备。对己确认无法收回的款项列出清单,提供相关证据和责任人的书面说明,报请公司批准后列作坏帐处理。

5)应付票据的管理

应付票据指公司采用商业汇票结算方式,因购货或接受劳务时开出的商业汇票,包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。

应付票据的业务必须以具有真实的商品购销业务并签订经济合同为前提,不符合这一前提条件的业务不得使用这种结算方式。

公司办理应付票据的业务公司必须考察供货单位的履约能力,防止向无履约能力的“皮包公司”签发商业汇票。

公司办理应付票据的业务公司必须考证供货单位不同付款方式的价格差异,以便确定是否采用票据结算方式或确定票据签发的时间长短。

10、请款报销

为加强内部管理,保证公司资金合理使用,规范基建工程款项支付和费用报销审批权限和审批程序,特制定本制度。

1)货币资金实行收支两条线管理

公司的货币资金严格实行收支两条线管理。即:公司的销售收入全部存入银行存款基本帐户,本公司的银行存款基本帐户由总公司财务部集中统一管理。本公司经总公司财务部核定可单独使用一个银行存款一般帐户,其生产经营所需资金由公司财务部按当月计划拨款,本公司按工作进度和公司有关规定自主使用。

日常资金使用实行计划管理

每年1220日前,本公司和公司职能部门根据公司次年的生产经营任务和费用管理要求编制次年的日常资金使用总计划,报公司财务部汇总,经公司总经理办公会审查核准后下达年度用款计划。公司财务部按总用款计划编制货币资金筹集、使用计划。

每月4日前,本公司和公司职能部门根据年度资金使用计划、上月计划执行情况和本月工作需要编制本月的日常用款计划,报公司财务部汇总,经公司总经理办公会审查核准后下达月用款计划。公司财务部按月计划和工作进度向本公司拨款,本公司财务部按计划和公司的相关规定审核后根据工作进度用款。

专项资金使用单项审批

专项资金使用指计划外的业务费、固定资产购置、投资性支出和专项物资采购等资金使用;

专项资金使用由本公司和公司职能部门等用款单位事先提出单用款书面申请,说明款项的具体用途及将达到的效果、用款数额和

具体用款时间,根据数额大小报公司分管领导或公司总经理审查批准后才能用款。额度较大的超过总经理审批权限的投资性质的资金使用,还需按照监管银行的审批程序,经逐级审核批准后才能执行。

2)请款程序

本公司请款

本公司申请当月计划内拨款时,由本公司财务部填制“付款凭证”,经本公司经理和财务部经理签字后交总公司财务部。若属专项资金使用或计划外的其它支出,则需向总公司财务部提供经公司领导批准的书面申请等有关资料。

个人请款

个人实际用款时先由经办人到本公司财务部领取专用请款单(根据用途分为“出差申请”、“专项借款申请”“应付帐款结算申请”“专项业务费申请”)——在请款单上按要求填写清楚请款的事由和金额等内容并由经办人签字——将请款单连同有关合同、计划、发票或专项资金单项审批报告一并报部门负责人审批签字——报本公司负责人签字审批——超过本公司领导权限的,再报总公司分管领导审批——超过分管领导审批权限的,按规定报公司总经理审批。

备用金借款

行政、销售等常有零星支出的部门,允许其有关人员借支一部分备用金。备用金数额严格控制,以不超过10天零星支出量为限,由用款公司和财务部共同确定。备用金经济责任落实到人,由经办人凭经批准的借据到财务部借款。备用金到年底须全数归还公司,次年再重新办理借款。

财务部审核

财务部收到请款单据时,先审查其用款是否为计划内开支,如属计划外的开支或专项资金开支,是否有经公司领导签字批准的专项报告;再审核有关合同和预算是否已按公司规定的审批程序核准;最后审查其请款单有关人员签字是否齐全,与有关合同、预算是否相符,有关单据是否真实合法等。财务部审核无误后才能支付款项。

3)各级领导审核责任和审批权限

部门负责人:对本部门的开支负责。审核各项开支的真实性、合理性和合规性,对开支的数额和效果发表明确意见。

本公司负责人:对本公司的各项开支负责。审批本公司计划内的各项开支(含按公司统一标准报销的费用、履行按公司规定程序审批的各项合同等);审核专项资金使用的真实性、合理性和合规性,对开支的数额和效果发表明确意见。

公司分管领导:对分管工作范围内的开支负责。审批公司分管部门日常计划内的各项开支(含按公司统一标准报销的费用、履行按公司规定程序审批的各项合同等);审批分管本公司、分管部门的单笔开支金额在审批权限以内的专项资金,审查超过审批权限的专项资金并发表明确意见;审查分管本公司、分管部门的年度、月用款计划,对计划发表明确意见。

公司总经理:审批年度、月用款计划;审批正常生产经营范围内的大额经济合同;审批公司分管领导单笔金额审批权限以上至总经理审批权限以内的专项资金;与董事长共同审批总经理审批权限以上(指本制度规定限额)、董事会对总经理授权额度以内的专项资金和投资性支出(含购买无形资产、大宗固定资产,对外投资等);对超过董事会授权额度的大额支出,报请公司董事会、股东大会审批。

4)报销程序及规定

报销程序:经办人填制报销单——部门负责人签字——财务部审核单证——分管领导签字——财务部报帐

即:报帐时由经办人填制公司统一的报销单,由部门负责人审核签字后交所属财务部审核单证,财务审核后报公司分管领导签字批准,领导审批后再交财务部据以报帐。

财务部审核要点:有关单证是否真实、合法、完整,审批手续是否完备合规,与有关合同、预算是否相符等。如属实物购进(包括宣传资料、办公用品等)是否有收货人签名,原材料、包装材料等是否有入库单、本单位质检部门检验合格证明等凭据;固定资产、低值易耗品的验收人签名、存放地点和使用责任人是否填写清楚等。财务部审核无误后方予以报帐并结算原借款或补足备用金。

报帐时限:所有人员必须在公司规定的时限内报帐。即:差旅费借款在出差回单位后三个工作日内报帐(因特殊工作关系不能及时报帐的,需在时限内书面告知财务部,书面报告需经直属上级批准);市内办事和办公用品购置一般在当天、最迟不超过第三个工作日报帐;固定资产购置在实物验收、安装完后三个工作日内报帐。如未按时报帐,将按公司规定扣发工资,严重时将给予行政处分。定额通讯费、交通费报销时间最长不超过2个月,过期作自动放弃处理,不再报销该月费用。

5)建立计划执行情况检查制度

每月结束时,本公司和公司职能部门对本单位本月用款计划执行情况进行检查,并在次月4日内将计划执行情况检查表报公司财务部汇总,公司财务部将汇总情况报告公司办公会,由办公会决定对各单位的计划执行情况进行定期和不定期的审计。公司将结合审计情况调整各单位的用款计划,以确保公司资金的更有效利用。

年度结束时,本公司和公司职能部门对本单位本年用款计划执行情况进行检查,并在次年首月25日内将计划执行情况检查表报公司财务部汇总。

11、会计档案

会计档案是档案的重要组成部分,是记录和反映经济业务的重要史料和证据。为了加强会计档案管理,统一会计档案管理制度,现根据《中华人民共和国会计法》和《中华人民共和国档案法》的规定,制定本制度。

1)会计档案管理体系

公司档案室、财务部及各独立核算单位档案室应当依照本办法管理会计档案。公司办公室、财务部共同负责会计档案工作的指导、监督和检查。各单位必须加强对会计档案管理工作的领导,建立会计档案的立卷、归档、保管、查阅和销毁等管理制度,保证会计档案妥善保管、有序存放、方便查阅,严防毁损、散失和泄密。

2)会计档案范围

会计档案是指会计凭证、会计帐薄和会计报表等会计核算专业材料,是记录和反映单位经济业务的重要史料和证据。

会计凭证类:原始凭证,记帐凭证,汇总凭证,其他会计凭证。

会计帐薄类:总帐、明细帐、日记帐、固定资产卡片、辅助帐薄,其他会计帐薄。

财务报告类:月度、季度、年度财务报告,包括会计报表、附表、附注及文字说明和其他财务报告。

财会电算化档案:主要是存储会计数据和程序的磁盘或光盘及其它存储介质,系统开发运行中编制的各种文档以及其它会计资料。

其他类:银行存款余额调节表,银行对帐单,物资盘存表,其他应当保存的会计核算专业资料,会计档案移交清册,会计档案保管清册,会计档案销毁清册等。

3)各单位每年形成的会计档案,应当由会计机构按照归档要求,负责整理立卷,装订成册,编制会计档案保管清册。

当年形成的会计档案,在会计年度终了后,可暂由会计机构保管一年,期满之后,应当由会计机构编制移交清册,移交本单位档案机构统一保管;未设立档案机构的,应当在会计机构内部指定专人保管。出纳人员不得兼管会计档案。

移交本单位档案机构保管的会计档案,原则上应当保持原卷册的封装。个别需要拆封重新整理的,档案机构应当同会计机构和经办人员共同拆封整理,以分清责任。

4)会计档案不得自行借出。

如有特殊需要,经本单位负责人批准,可以提供会计资料的查阅或复制,并办理登记手续。查阅或者复制会计档案的人员,严禁在会计档案上涂画、拆封和抽换。涉及司法案件需查阅、复印财会资料时,应事前由公司总经办批准。各单位应当建立健全会计档案查阅、复制登记制度。

5)会计档案的保管期

分为永久、定期两类。定期保管期限分为3年、5年、10年、15年、255类(会计档案保管期限表附后)。

会计档案的保管期限,从会计年度终了后的第一天算起。

本办法规定的会计档案保管期限为最低保管期限,各类会计档案的保管原则上应当按照本办法附表所列期限执行。

各单位会计档案的具体名称如有同本办法附表所列档案名称不相符的,可以比照类似的保管期限办理。

6)会计档案的销毁

保管期满的会计档案,除本办法规定不得销毁的情形外,可以按照以下程序销毁:

由本单位档案机构会同会计机构提出销毁意见,编制会计档案销毁清册,列明销毁档案的名称、卷号、册数、起止年度和档案编号、应保管期限、己保管期限、销毁时间等内容;

单位负责人在会计档案销毁清册上签署意见;

销毁会计档案时,应当由档案机构和会计机构共同派员监销;

监销人在销毁会计档案前,应当按照会计档案销毁清册所列内容清点核对所要销毁的会计档案;销毁后,应当在会计档案销毁清册上签名盖章,并将监销情况报告本单位负责人。

保管期满但未结清的债权原始凭证和涉及其他未了事项的原始凭证,不得销毁,应当单独抽出立卷,保管到未了事项完结为止。单独抽出立卷的会计档案,应当在会计档案销毁清册和会计档案保管清册中列明。

正在项目建设期间的建设单位,其保管期满的会计档案不得销毁。

7)会计档案的管理

采用电子计算机进行核算的单位,应当保存打印出的纸质会计档 单位因撤销、解散、破产或者其他原因而终止的,在终止和办理注销登记手续之前形成的会计档案,应当由终止单位的业务主管公司或财产所有者代管或移交有关档案代管。法律、行政法规规定的,从其规定。

单位分立后原单位存续的,其会计档案应当由分立后的存续方统一保管,其他方可查阅、复制与其业务相关的会计档案。单位分立后原机构代管,各方可查阅、复制与其业务相关的会计档案。单位分立中未结清的会计事项所涉及的原始凭证,应当单独抽出由业务相关方保存,并按规定办理交接手续。

单位因业务移交其他单位办理所涉及的会计档案,应当由原单位保管,承接业务单位可查阅、复制与其业务相关的会计档案,对其中未结清的会计事项所涉及的原始凭证,应当单独抽出由业务承接单位保存,并按规定办理交接手续。

单位合并后原各单位解散或一方存续其他方解散的,原各单位的会计档案应当由合并后的单位统一保管;单位合并后原各单位仍存续的,其会计档案仍应由原各单位保管。

在建设项目建设期间形成的会计档案,应当在办理竣工决算后移交建设项目的接受单位,并按规定办理交接手续。

单位之间交接会计档案的,交接双方应当办理会计档案交接手续。

移交会计档案的单位,应当编制会计档案移交清册,列明应当移交的会计档案名称、卷号、册数、起止年度和档案编号、应保管期限、已保管期限等内容;

交接会计档案时,交接双方应当按照会计档案移交清册所列内容项交接,并由交接双方的单位负责人监交。交接完毕后,交接双方经办人和监交人应当在会计档案移交清册上签名或者盖章。

预算、计划、制度等文件材料,应当执行文书档案管理规定,不适用本办法。

公司各相关部门要协同配合,财务部门要加强监督,共同搞好资金运用各重要环节的管理与控制。

三、重大决策与会议监管程序

资金管理办公室应参加企业董事会,年、季、月计划会等重大事宜决策会议,凡涉及项目资金使用、项目营销、项目招标等会议均应通知资金管理办公室参加,在企业有违背或偏离本经营管理方案的经营决策时,资金管理办公室有一票否决权。

四、资金管理程序图

 

 

 

 

 

 

第十一章 项目风险分析及防控

风险是指未来可能发生的危险或遭受损失的可能性,凡是在一定时间内低于预期收益的可能性都可以称之为风险。在成熟的资产市场上,风险与收获成正比,往往投资收益越丰厚,投资风险也越大。对于该项目来说,存在实物形态不可移动、市场竞争不充分等特点,它所面临的风险具有明显的行业特殊性。

在充分考虑到项目的成功因素外,公司决策层也同样重视项目开发和实施过程中可能遇到的各种风险。经认真分析,该项目主要潜在风险有以下几个方面:

一、政策风险

经济政策风险是指在建设期或经营期内,由于所处的经济环境和经济条件的变化,致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件,应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化,是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。

从该项目来看,企业面临一般企业共有的政策风险,包括国家宏观调控政策,财政货币政策,税收政策,可能对项目今后的运作产生影响。

应对政策风险的对策:

1、企业将在国家各项经济政策和产业政策的指导下,汇聚各方信息,提炼最佳方案,统一指挥调度,合理确定企业发展目标和战略;

2、加强内部管理,提高服务管理水平,降低营运成本,努力提高经营效率,形成企业的独特优势,增强抵御政策风险的能力

二、市场风险

市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这些因素来自企业外部,是企业无法控制和回避的。

针对市场需求不断变化的状况,该项目管理层应密切注视市场动向,树立超前意识,扩大市场空间,随时抓住市场切入点;不断开发具有特色的新产品,走在市场的前列;开拓新的产品市场,完善产品结构,增强抗风险的能力。在把握市场的同时,通过质量促销、品牌营销、售后服务等多种经营方式,不断调整、完善和优化产品结构。

三、管理风险

项目的实施有一定的周期,涉及的环节也较多,在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化,企业组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境,将会大大影响项目的进展或收益。

该项目合作成功后,相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作企业均提出了高的要求。企业内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性,将为企业的运营带来风险。如何减少管理风险是该项目运行过程中必须予以关注的。

应对经营管理风险的对策:

1、项目合作成功后,吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入企业管理层;

2、规范企业治理,制定完善各项管理制度,保障股东和投资者的合法权益;

3、加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训,提高其整体素质和经营管理水平。强化企业的市场意识,形成企业内部互相补充,互相促进的良性循环体系,创造优良的市场信誉,即体现整体水平的标准服务,又突出特色的个性服务;把文化经营的理念融入企业经营的过程,构造浓郁的企业文化氛围,从根本上保障服务质量;

4、推行目标成本管理,加强成本控制;

5、倡导组织创新、思想创新,以适应不断变化的外部环境。

四、财务风险

财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大,风险程度越大;反之则越小。

企业在发展初期,财务风险主要体现为资金短缺风险,即资金不能满足企业快速发展的需要,但项目实施后,企业运营情况发生较大不利变化(如政策影响等,从而影响到该项目的主营业务收入和企业的资金周转)的可能性较小,根据综合利用行业的特点,基于以上因素,企业面临的财务风险不大。

应对财务风险的对策:

1、实行严格的资金借贷和运用审批制度,根据企业发展情况和资金市场成本的变化,调整资本结构;

2、使投资项目尽快产生效益,提高资产盈利能力,降低投资风险;

3、加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理,在保持较高的流动性的基础上,减少资金占用,为企业扩大投资提供现金流;

4、加大资本运营的力度,构筑和拓宽畅通的融资渠道,为企业的资金供应建立稳固的渠道,为企业的发展不断输入资金,同时完善企业自身的“造血”机制;

5、加强对资金运行情况的监控,最大限度地提高资金使用效率;

6、实施财务预决算制度;

7、建立相应的风险预警机制,加强内部管理,严格规章制度,把可能发生的损失降到最低程度。

五、信用风险

信用风险是指因借款人或其他交易对手违约而带来的损失的可能性,该项目融资中,主要是指项目投资者(借款人)因无力偿还或其他原因而违约的可能性。有限追索的项目融资是依靠有效的信用保证结构支撑起来的,因而信用风险贯穿项目始终。

应对信用风险的对策:

1、全面、真实的掌握合作对象的信息;

2、准确了解合作对象的信用状况;

3、选择正确的结算方式和结算条件;

4、严格审批企业内部资金的使用,对应收账款实行严格监控;

5、对拖欠账款采取有效的追讨手段,并建立科学的信用管理制度。

六、资金风险

资金是企业生存与发展的基础,是企业进行经营活动的血脉,其高流动性使之能任意转换为其他任何类型的资产,具有较高的风险性。因此,必须建立健全资金的内部控制制度,加强企业资金的管理,确保企业资金安全完整、正常周转和合理使用,减少和避免损失浪费。

应对资金风险的对策:

1、事前防范,建立科学的财务控制体系及明确的规章制度;

2、事中控制,保障货币资金的安全性、完整性、合法性和效益性;

3、事后监督,注重信息反馈;

4、重视资金全面预算管理,建立信息化运作资金管理体系;

5、注重业务流程,重视资源的配置和整合;

6、内控制度与监督检查并重,科学方法与常规办法相结合,内部管理与外部监督相配合。

七、价格风险

国家宏观经济周期、国家宏观经济政策、固定资产投资规模等因素都会影响产品的供求关系,进而影响产品的市场价格。价格波动因素将导致该项目平均销售收入上升或下降,盈利水平因此也会出现起伏。

应对价格风险的对策:

1、稳定该项目正常运营所需渠道;

2、加强企业的内部管理制度,挖潜降本,以提高盈利水平;

3、将进一步加强内部管理,加大成本否决力度,降低费用支出,继续使成本费用管理成为企业抵御价格波动风险的主要手段;

4、加强市场信息调研,根据市场价格的运行特点,及时调整服务内容,实现销售利润最大化。

八、客户风险

客户既是企业最大的财富来源,也是风险的最大来源。客户的信用风险主要体现在其对企业的贷款形成的惯性拖欠和坏账上。

应对客户风险的对策:

1、实行规范化的客户资信管理;

2、实行制度化、标准化的客户信用信息管理;

3、对客户进行统一的信用风险评级;

4、以科学的信用分析方法预测和防范客户信用风险。

虽然任何项目都有风险,但只要成立专门的风险控制办公室,做到提前预防和进行有效管理,即能最大程度的防控风险,即便风险产生后,亦可在一定掌控范围内,使企业将风险降到最低程度。

综上所述,该项目的风险较小,且基本在可控范围之内,项目盈利能力强,具有良好的市场。

 

第十二章 报告结论

一、报告分析基础 

本项目投资风险评估报告对委托方“中华皇后宫历史文化旅游产业项目”所作的分析基于以下几点假设和条件之上,提请报告使用者注意:

1、按照中国法律法规政策规定的项目审批程序和手续,该项目应该办理的手续及相关资料均按正常手续及时无障碍地办理;

2、假设委托方有能力按照项目资料预计的建设规模、投资条件、建设周期、经济效益等条件实施该项目,项目建成后经营收入及经营成本、费用等均发生在各期期终;

3、假设委托方在委托评定项目竣工后保持持续销售,其投入的资金在分析日后不改变用途仍持续使用;

4、项目投、融资资金按计划如期到位,工程按计划进行;

5、国家和地方的产业政策、技术政策、金融政策和管理政策,在未来相当一段时间内不发生重大改革和变化;

6、假设委托方所组成企业的经营者是负责的,且公司管理层有能力担当其职责;

7、除非另有说明,假设经营者完全遵守所有与项目有关的法律法规政策。

二、分析结论

通过调查、行业对比分析、资料分析测算及专家咨询等方式对本项目进行了比较全面的考察和分析,得出如下调查分析结论:

——本项目符合中国产业政策,并受到当地政府的大力支持,其行业发展前景及盈利增长潜力广阔。

——本项目的投资规模与投资进度均处正常水准,对未来财务的估算尤其是产品定价和产品成本较之同行业相对保守,其测算结果显示该项目的增值潜力较高。

——根据以上资料的详细分析与测算,在所有假设条件全部实现,落实建议并且在符合估计的正常经营情况下,本项目有足够的资金回笼,有足够偿还能力,本项目经济效益良好,投资风险较小。

综合以上分析,得出以下结论:

该项目在投资环境方面风险评定为偏低,行业市场风险评定为中偏低,财务风险评估为偏低。项目综合风险评估为中偏低。该项目有较为稳定的投资回报。

以上各部分结论与综合结论是基于项目方提供的材料真实、合法、有效,假定宏观经济、市场条件、法律政策环境一定的情况下做出的。材料的真实、合法、有效性,请征询行政许可部门以及律师事务所等相关单位。同时密切关注宏观经济、市场条件、法律政策环境的变化对项目建设及运行产生的影响。

三、特别事项说明

1、假定被分析项目在符合中国政府法律法规前提下,以实现预计总投资所形成的生产能力和生产规模的基础作为价值载体。

2、本报告是根据委托企业提供的基础资料,按客观经济环境进行分析求得的,当外部经济环境和资产存量发生重大变化时,本分析报告不宜直接使用,需要重新分析评定。

3、本次分析结果仅供委托方为分析目的而使用和递交投资机构审核使用,报告书的使用权归委托方所有,分析机构不得向他人提供或公开。

4、本报告是依据委托方提供的项目文件资料,对项目及项目相关合作事项的可行性、有效性、合法性所做的公正评定。提供资料方应当对所提供材料的真实性及由此引起的后果承担责任。

5、本报告仅从行业环境、投资市场、经营管理、风险控制、财务评价五个方面对项目进行全面的技术经济论证。并不对与本次项目合作有关的法律问题发表意见,如果基于相关法律和相关法规来调查、取证、核实项目,提请项目方出具法律意见书,本报告无法对专业事项发表意见。

6、本报告中不确定因素部分,提请投融资双方根据实际情况另行法律认证。未尽事宜,敬请投融资双方对本报告给予充分理解。如有字、词、语句或其他谬误之处,请及时联系我方补充修改文稿,不影响本报告效力。

7、本报告不得作为委托方任何第三方诉诸司法程序的证据来源。

8、本报告部分复印、涂改无效。


附表

附表1 项目总投资估算表

附表2销售税金及附加估算表

附表3固定资产折旧及无形资产摊销表 

附表4 利润及利润分配估算表  

附表5 项目预期收益测算表

                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附表1

 

                     项目总投资估算表                    单位:万元

序号

项目名称

投资额

占总投资百分比(%

备注

1

建筑工程费

29000.00

29.00%

 

2

设备购置及安装工程费

38670.00

38.67%